Dodanie stavebného pozemku

V príspevku sa tiež zaoberáme prípadom, keď bol samostatne fakturovaný predaj stavby a predaj stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, čo však nemalo vplyv na to, že boli posúdené ako jedno hospodárske plnenie, pričom na pozemok mal byť uplatnený rovnaký daňový režim, ako bol uplatnený na stavbu. Formálne uzavretie dvoch kúpnych zmlúv nemá vplyv na skutočný obsah právneho úkonu, t. j. na účely DPH pre dodanie pozemku sa má uplatniť daňový režim zhodný s daňovým režimom určeným pre dodanie stavby.

Pozemok ako predmet DPH

Podľa § 2 ods. 1 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. (ďalej len „zákon o DPH“) predmetom zdanenia daňou z pridanej hodnoty je dodanie tovaru za protihodnotu v tuzemsku uskutočnené zdaniteľnou osobou, ktorá koná v postavení zdaniteľnej osoby.

Za dodanie tovaru sa podľa § 8 ods. 1 písm. a) zákona o DPH okrem iného považuje aj prevod práva nakladať s hmotným majetkom ako vlastník, pričom na účely zákona o DPH hmotným majetkom sú aj nehnuteľné veci, t. j. aj pozemky.

Predaj, resp. dodanie pozemku, je podľa ustanovenia § 38 ods. 2 zákona o DPH oslobodené od DPH. Oslobodenie sa nevzťahuje na dodanie stavebného pozemku.

Ak je stavebný pozemok dodávaný so stavbou, ktorá je oslobodená od DPH, rovnaký režim platí aj pre stavebný pozemok. Pri dodaní stavby platí oslobodenie od DPH podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH v prípade, ak je dodanie uskutočnené po piatich rokoch od prvej kolaudácie stavby alebo jej časti, na základe ktorej bolo povolené užívanie, alebo po piatich rokoch odo dňa začatia prvého užívania stavby alebo jej časti.

Ak dodanie pozemku podlieha zdaneniu, daňová povinnosť vzniká podľa § 19 ods. 1 zákona o DPH dňom odovzdania do užívania, ak je tento deň skorší ako deň zápisu do katastra nehnuteľností.

Definícia stavebného pozemku

Zákon o DPH definíciu pozemku neobsahuje, v tomto odkazuje na § 43h zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v z. n. p. (ďalej len „stavebný zákon“).

Podľa § 43h ods. 1 stavebného zákona stavebným pozemkom sa rozumie časť územia určená územným plánom obce alebo územným plánom zóny, alebo územným rozhodnutím na zastavanie a pozemok zastavaný stavbou.

Podľa § 43h ods. 2 stavebného zákona nezastavaný pozemok, ktorý je súčasťou poľnohospodárskeho pôdneho fondu alebo lesného pôdneho fondu, možno v územnom pláne obce alebo v územnom pláne zóny určiť za stavebný pozemok, ak sú splnené podmienky na jeho trvalé vyňatie z poľnohospodárskeho pôdneho fondu alebo z lesného pôdneho fondu, alebo ak je v zastavanom území.

Do územných plánov môžu občania po preukázaní odôvodnenosti svojej požiadavky nahliadnuť a robiť si z neho výpisy (podľa § 133 stavebného zákona). Pre jednoznačnosť informácie, či teda ide o stavebný pozemok alebo iný ako stavebný pozemok, je potrebné nazrieť do územných plánov alebo územných rozhodnutí (ak boli ohľadom pozemku vydané). Existuje aj webová stránka, na ktorej je množstvo informácií o územných plánoch na Slovensku (www.uzemneplany.sk). Najaktuálnejšie informácie však poskytnú na príslušnom obecnom alebo mestskom úrade.

Z katastra nehnuteľností nemožno určiť, či ide o stavebný pozemok na účely DPH. Katastrálny zákon má samostatne stanovené kategórie pozemkov a nepozná druh pozemku „stavebný pozemok“.

Stavebným pozemkom bude takmer vždy pozemok, ktorý je v katastri evidovaný ako „zastavané plochy a nádvoria“, pretože spĺňa jednu z definícií stavebného pozemku – ide o pozemok zastavaný stavbou. Môže sa však stať, že pozemok je vedený v katastri ako „zastavané plochy a nádvoria“, ale v skutočnosti na ňom nič postavené nie je. V takom prípade už nemusí ísť o stavebný pozemok.

Aj ostatné kategórie pozemkov, ako napríklad „orná pôda“ alebo „záhrady“, môžu byť stavebnými pozemkami určenými podľa územného plánu na zastavanie, z katastra sa to však nezistí, pretože kataster údaje o územnom plánovaní nevedie.

Zákonná registrácia pri dodaní stavebného pozemku

Podľa § 4 ods. 4 zákona o DPH platiteľom dane sa stáva aj zdaniteľná osoba, ktorá dodá stavebný pozemok alebo prijme platbu pred jeho dodaním, a to tým dňom, ktorý nastane skôr, ak sa z dodania má dosiahnuť obrat vo výške 49 790 eur, okrem prípadu dodania stavebného pozemku oslobodeného od dane.

Ak sa teda napríklad fyzická osoba – živnostník, neplatiteľ DPH, rozhodne predať pozemok zaradený v podnikateľskom majetku, pričom pôjde o stavebný pozemok, na ktorý sa nebude vzťahovať oslobodenie od DPH, a pred zápisom prevodu do katastra nehnuteľností prijme zálohu vo výške 50 000 eur, stáva sa platiteľom DPH.

V súvislosti s tým má živnostník oznamovaciu povinnosť voči daňovému úradu, do 10 dní odo dňa prijatia platby (t. j. vzniku skutočnosti, na základe ktorej sa stal platiteľom DPH) túto skutočnosť oznámiť správcovi dane a predložiť príslušné doklady. Na základe uvedeného správca dane vydá živnostníkovi osvedčenie o registrácii a pridelí mu IČ DPH, a to v lehote do 10 dní od doručenia oznámenia a dokladov osvedčujúcich túto skutočnosť.

Stavebný pozemok ako investičný majetok

Stavebný pozemok sa podľa § 54 ods. 2 písm. c) zákona o DPH považuje na účely DPH za investičný majetok. Pre investičný majetok platí, že ak dôjde k zmene účelu jeho použitia, platiteľ je povinný vykonať úpravu odpočítanej dane.

Obdobie, počas ktorého sa sleduje zmena účelu, je v prípade nehnuteľností, teda aj stavebného pozemku, 20 kalendárnych rokov, toto obdobie začína plynúť v roku uvedenia do užívania.

Za zmenu účelu by sa podľa § 54 ods. 3 písm. a) zákona o DPH považoval prípad, ak by si platiteľ pri kúpe stavebného pozemku odpočítal DPH a následne, v rámci sledovaného obdobia, by tento pozemok začal používať na účel oslobodený od DPH, resp. by ho predal ako oslobodený od DPH.

Úpravu odpočítanej dane platiteľ na základe § 54 ods. 5 zákona o DPH vykoná v poslednom zdaňovacom období kalendárneho roka, v ktorom došlo k zmene účelu použitia.

Podľa § 54b zákona o DPH, ak investičný majetok – nehnuteľnosť prechádza na právneho nástupcu platiteľa, ktorý zanikol bez likvidácie, je právny nástupca povinný pokračovať v úprave.

♦ Príklad:

Predaj pozemku a povinnosť registrácie pre DPH

Spoločnosť (s. r. o.), neplatiteľ DPH, je vlastníkom pozemku. Časť pozemku chce predať. Pozemok je v katastri vedený ako trvalý trávny porast, nie je známe, či je v územnom pláne mesta určený na výstavbu. Keďže predajná cena bude viac ako 49 790 eur, bude predaj podliehať DPH, resp. bude vstupovať do obratu pre registráciu, keď ide o jednorazový predaj majetku?

Podľa § 4 ods. 4 zákona o DPH platiteľom DPH sa stáva aj zdaniteľná osoba, ktorá dodá stavebný pozemok alebo prijme platbu pred jeho dodaním, a to tým dňom, ktorý nastane skôr, ak sa z dodania má dosiahnuť obrat vo výške 49 790 eur.

Uvedené ustanovenie zákona o DPH teda neberie do úvahy skutočnosť, či ide o príležitostný (jednorazový) predaj alebo nie, tak ako to vyplýva z definície obratu na účely DPH uvedenej v § 4 ods. 7 zákona o DPH, podľa ktorej sa príležitostný predaj majetku do obratu nezahŕňa.

Na základe uvedeného je teda podstatná informácia, o aký pozemok ide – pozemok stavebný alebo iný ako stavebný, pretože ako vyplýva z § 38 ods. 2 zákona o DPH, oslobodené od dane je dodanie pozemku okrem dodania stavebného pozemku.

Ak predmetný pozemok nie je stavebným pozemkom, spoločnosti nevznikne povinnosť registrácie pre DPH z titulu jeho predaja.

Ak p