Portál časopisov
Dane a účtovníctvo v praxi a DPH v praxi

Online časopis

Dodanie a nájom nehnuteľností z hľadiska dane z pridanej hodnoty v roku 2019

Dátum: Rubrika: Daň z pridanej hodnoty

Od roku 2019 sa významným spôsobom mení zdaňovanie v prípade dodania a nájmu nehnuteľností, ktoré upravuje§ 38 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. (ďalej iba „zákon o DPH“), a to najmä s cieľom zabrániť zneužívaniu uplatňovania odpočtov dane pri dodaní a nájme nehnuteľností určených na bývanie. Zmeny sa týkajú jednak obmedzenia možnosti zdanenia nehnuteľnosti určenej na bývanie a rovnako aj práva voľby prenajímateľa na zdanenie prenájmu, akpredmetom nájmu je byt, rodinný dom alebo apartmán v bytovom dome. Súčasne sa stanovujú nové kritériá na oslobodenie od dane pri dodaní stavby, resp. jej časti, ktoré berú do úvahy aj kolaudáciu po zohľadnení vplyvu prestavby, resp. rekonštrukcie stavby, pričom naďalej zostáva zachované 5-ročné obdobie, v rámci ktorého platiteľ dane nemôže uplatniť oslobodenie od dane na dodanú stavbu alebo jej časť.

Ustanovenie § 38 zákona o DPH sa týka uplatňovania DPH pri dodaní stavby alebo jej časti vrátane bytov, apartmánov a nebytových priestorov, pri dodaní pozemku vrátane stavebného pozemku a tiež pri nájme a podnájme nehnuteľnosti alebo jej časti vrátane bytov, apartmánov a nebytových priestorov.

S účinnosťou od 1. 1. 2019 došlo v súvislosti s dodaním a nájmom nehnuteľností podľa § 38 zákona o DPH k viacerým zásadným zmenám na základe zákona č. 369/2018 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. Tieto zmeny by sme mohli zhrnúť takto:

  • Ak nie sú splnené podmienky oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH, zdaneniu podlieha nielen dodanie novej stavby, ak neuplynie 5 rokov od jej prvej kolaudácie alebo prvého užívania, ale aj dodanie staršej stavby, pri ktorej došlo k zmene účelu používania stavby po vykonaní stavebných prác za podmienky, že náklady na stavebné práce predstavovali najmenej 40 % hodnoty stavby pred začatím stavebných prác a tiež dodanie zrekonštruovanej stavby, pri ktorej došlo k podstatnej zmene podmienok jej doterajšieho užívania po vykonaní stavebných prác za podmienky, že stavebné práce predstavovali najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím prác. Uplatnenie oslobodenia od dane pri uvedených stavbách je možné až po uplynutí 5 rokov od kolaudácie vzťahujúcej sa na zmenu účelu používania stavby alebo na rekonštrukciu stavby po vykonaní stavebných prác.
  • Osobitne sú upravené podmienky oslobodenia od dane pri dodaní jednotlivého bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru v § 38 ods. 7 zákona o DPH. Priposúdení splnenia časovej podmienky oslobodenia od dane sa rovnako ako pri dodaní stavby berie do úvahy doba, ktorá uplynula od ich prvého užívania na základe kolaudácie stavby, resp. kolaudácie vzťahujúcej sa na zmenu účelu ich užívania, resp. kolaudácie vzťahujúcej sa na rekonštrukciu stavby, bytu, nebytového priestoru alebo apartmánu, v dôsledku ktorej došlo k podstatnej zmene podmienok ich doterajšieho užívania.
  • Platiteľ dane pri dodaní stavby alebo jej časti, ktorá spĺňa podmienky na oslobodenie od dane podľa § 38 ods. 1 alebo 7 zákona o DPH, nemôže podľa § 38 ods. 8 zákona o DPH využiť voľbu zdanenia tejto nehnuteľnosti, ak ide o dodanie stavby určenej na bývanie, jednotlivého bytu alebo apartmánu v bytovom dome.
  • Dochádza k obmedzeniu práva voľby prenajímateľa na zdanenie prenájmu nehnuteľnosti, ktorá je určená na bývanie podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH. Bez ohľadu na postavenie nájomcu (zdaniteľná, resp. nezdaniteľná osoba), je platiteľ dane (prenajímateľ) povinný vždy uplatniť oslobodenie od dane, ak je predmet nájmu určený na bývanie, t. j., ak ide o byt, rodinný dom alebo apartmán v bytovom dome.

Vymedzenie nehnuteľnosti z hľadiska dane z pridanej hodnoty

Podľa § 119 zákona č. 40/1964 Zb Občiansky zákonník v z. n. p. (ďalej len „Občiansky zákonník“) nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom. Zákon o DPH pojem nehnuteľnosť osobitne nedefinuje. Podľa § 8 ods. 1 písm. a) zákona o DPH sa nehnuteľnosť považuje za tovar. Tovarom sa rozumie hmotný majetok, ktorým sú na účely DPH hnuteľné veci, nehnuteľné veci vrátane pozemkov, ale aj elektrina, plyn voda, teplo a pod. Dodaním tovaru je podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o DPH aj dodanie stavby alebo jej časti na základe zmluvy o dielo alebo inej obdobnej zmluvy, t. j. predmetom plnenia je zhotovenie diela (stavby alebo jej časti). Časťou stavby sú priestory, ktoré sú jej súčasťou, napr. byty, nebytové priestory, spoločné časti bytového domu, spoločné zariadenia.

Podľa § 43a ods. 1 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v z. n. p. (ďalej iba „stavebný zákon“) sa stavby členia podľa stavebnotechnického vyhotovenia a účelu na pozemné stavby a inžinierske stavby. Pozemné stavby sa podľa účelu členia na bytové budovy a nebytové budovy. Podľa § 43b ods. 1 stavebného zákona sú bytové budovy definované ako stavby, ktorých najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie. Medzi bytové budovy patria bytové domy, rodinné domy a ostatné budovy na bývanie, napr. detské domovy, domovy dôchodcov a pod. Podľa § 43c ods. 1 stavebného zákona sú nebytové budovy definované ako stavby, v ktorých je viac ako polovica ich využiteľnej podlahovej plochy určená na nebytové účely.

Poznámka: Medzi nebytové budovy podľa § 43c ods. 1 stavebného zákona patria napr. hotely, motely, penzióny a ostatné ubytovacie zariadenia na krátkodobé pobyty, budovy pre administratívu, budovy pre obchod a služby, garáže, kryté parkoviská, priemyselné budovy a sklady, budovy pre školstvo, na vzdelávanie a výskum, poľnohospodárske budovy, nemocnice, zdravotnícke zariadenia, sociálne zariadenia, ostatné nebytové budovy, napr. nápravné zariadenia a kasárne a pod. Podľa § 43c ods. 2 stavebného zákona, ak sú budovy určené na rôzne účely, rozlišujú sa podľa hlavného účelu, na ktorý pripadá najväčšia časť využiteľnej podlahovej plochy.

Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra SR č. 461/2009 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v z. n. p. (ďalej len „vyhláška č. 461/2009 Z. z.“) vymedzuje rozdelenie stavieb podľa druhu v prílohe č. 7 (napr. priemyselná budova, poľnohospodárska budova, bytový dom, rodinný dom, administratívna budova, polyfunkčný dom, inžinierska stavba atď.), rozdelenie priestoru podľa druhu v prílohe č. 9 (byt, nebytový priestor, rozostavaný byt, rozostavaný nebytový priestor), a tiež rozdelenie nebytových priestorov podľa druhu v prílohe č. 10.

Jednotlivými druhmi nebytových priestorov podľa prílohy č. 10 vyhlášky č. 461/2009 Z. z. zariadenie obchodu, garáž, zariadenie verejnej správy a administratívy, zariadenie služieb (výrobné, nevýrobné, opravárenské), zariadenie školské a výchovné, zariadenie kultúrne a osvetové, zariadenie stravovacie, skladový priestor, zariadenie zdravotníckej a sociálnej starostlivosti, telovýchovné a športové zariadenie, ateliér, iný nebytový priestor.

Poznámka: Bytový dom je podľa § 2 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v z. n. p. (ďalej iba „zákon o vlastníctve bytov“) budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Byt je podľa § 2 ods. 1 zákona o vlastníctve bytovmiestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky. Nebytový priestor je podľa § 2 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu (vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali) ani spoločné časti domu (časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť ako napr. strechy, chodby, obvodové múry, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia) ani spoločné zariadenia domu (zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu ako napr. výťahy, práčovne, kotolne, sušiarne, bleskozvody, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky).

Apartmánom v bytovom dome je podľa § 38 ods. 9 zákona o DPH na účely uplatnenia § 38 ods. 5 a 8 zákona o DPH miestnosť alebo súbor miestností v bytovom dome, ktorý je spôsobilý plniť rovnakú funkciu ako byt.

Na účely uplatnenia § 38 zákona o DPH nehnuteľná vec musí byť stavbou, resp. jej časťou. Pojem stavba je komunitárnym pojmom, ktorý sa má jednotne uplatňovať vo všetkých členských štátoch.

V čl. 13b vykonávacieho nariadenia Rady č. 1042/2013, ktorým sa mení vykonávacie nariadenie (EÚ) č. 282/2011, pokiaľ ide o miesto poskytovania služieb, je uvedená jednotná definícia pojmu „nehnuteľný majetok“, z ktorej vyplýva, že nehnuteľným majetkom je nielen akákoľvek budova alebo stavba pripevnená k zemi alebo v zemi nad úrovňou mora alebo pod ňou, ktorá sa nemôže jednoducho rozobrať alebo premiestniť, ale aj akákoľvek určitá časť zeme na povrchu alebo pod ním, ku ktorej možno založiť vlastnícke právo a držbu.

Poznámka: Pojem budova je definovaný v čl. 12 ods. 2 smernice Rady 2006/112/ES o spoločnom systéme dane z pridanej hodnoty ako akákoľvek stavba pevne spojená so zemou.Pojmy „budova“ a „stavba“ v súvislosti s čl. 13b vykonávacieho nariadenia Rady č. 1042/2013 sú vymedzené vo Vysvetlivkách k pravidlám EÚ v oblasti DPH týkajúcich sa miesta poskytovaných služieb v súvislosti s nehnuteľným majetkom. Budovu možno vymedziť ako (umelo vytvorenú) stavbu so strechou a múrmi. Stavba má širší význam, ktorý zahŕňa aj iné (umelo vytvorené) stavby, ktoré nie sú obvykle klasifikované ako budova. Medzi stavby okrem budov patria aj stavebno-inžinierske diela, ako sú cesty, mosty, letiská, prístavy, hrádze, plynovody, vodovodné a kanalizačné systémy a pod. Akýkoľvek prvok, ktorý tvorí po montáži alebo inštalácii neoddeliteľnú súčasť budovy alebo stavby, bez ktorého by budova alebo stavba nebola úplná, ako sú dvere, okná, strechy, schodiská a výťahy, sa považuje za súčasť stavby.

Uplatnenie daňového režimu pri dodaní nehnuteľnosti

Z hľadiska uplatnenia správneho režimu DPH pri dodaní (predaji) nehnuteľnosti (zdanenie, resp. oslobodenie od dane) je potrebné podľa § 38 zákona o DPH určiť, či platiteľ dodáva:

  • stavbu, resp. jej časť alebo stavbu vrátane stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí,
  • samostatný pozemok, pričom osobitne sa posudzujú stavebné pozemky,
  • alebo jednotlivý byt, apartmán alebo nebytový priestor.

Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v § 38 ods. 1, 2 a 7 zákona o DPH. Pre uplatnenie oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 1 a 7 zákona o DPH pri dodaní stavby alebo jej časti (vrátane jednotlivých bytov, apartmánov a nebytových priestorov) je podstatné splnenie časovej podmienky 5 rokov odo dňa prvej kolaudácie, resp. kolaudácie po zmene účelu užívania stavby, resp. kolaudácie po rekonštrukcii stavby.

Poznámka: Pre uplatnenie daňového režimu (zdanenie, resp. oslobodenie od dane) pri dodaní stavby, resp. jej časti vrátane dodania stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí sa skúma tzv. časový test 5 rokov odo dňa kolaudácie.

Tabuľka 1 – Uplatnenie daňového režimu pri dodaní nehnuteľnosti od 1. 1. 2019

POVINNOSŤ ZDANENIA

dodania stavby alebo jej časti,

vrátane bytov, apartmánov a nebytových priestorov

OSLOBODENÉ DODANIE

stavby alebo jej časti,

vrátane bytov, apartmánov a nebytových priestorov

MOŽNOSŤ VOĽBY ZDANENIA

dodania stavby alebo jej časti,

okrem stavieb učených na bývanie, jednotlivých bytov a apartmánov v bytovom dome

§ 38 ods. 1 a 7 zákona o DPH

§ 38 ods. 1 a 7 zákona o DPH

§ 38 ods. 8 zákona o DPH

Časový test 5 rokov odo dňa kolaudácie1

DO 5 ROKOV

PO 5 ROKOCH

PO 5 ROKOCH

Uplatnenie reverse charge mechanizmu podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH

Nemožnosť uplatnenia reverse charge mechanizmu

Povinnosť uplatnenia reverse charge mechanizmu, ak ide o dodanie medzi 2 platiteľmi dane v tuzemsku

Pre zobrazenie článku nemáte dostatočné oprávnenia.

Odomknite si prístup k odbornému obsahu na portáli.
Prístup k obsahu portálu majú len registrovaní používatelia portálu. Pokiaľ ste už zaregistrovaný, stačí sa prihlásiť.

Ak ešte nemáte prístup k obsahu portálu, využite 10-dňovú demo licenciu zdarma (stačí sa zaregistrovať).



Bezplatný odpovedný servis pre predplatiteľov

Vaše otázky môžete zadať na www.otazkyodpovede.sk.

Seriály