Zhodnotenie predmetu nájmu nájomcom pri nájme nebytového priestoru

Nájomný vzťah je v podnikateľskom prostredí veľmi frekventovaným zmluvným vzťahom, do ktorého bežne vstupujú podnikatelia. Samotná nájomná zmluva je upravená v § 663 až 720 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v z. n. p. (ďalej len „Občiansky zákonník“). Aj medzi podnikateľmi pri výkone ich podnikateľskej činnosti sa nájomná zmluva vždy riadi podľa ustanovení Občianskeho zákonníka, a to z dôvodu, že ide o tzv. absolútny neobchodný vzťah, a preto sa nikdy nemôže riadiť ustanoveniami Obchodného zákonníka. Obchodný zákonník si podnikatelia nemôžu ani zvoliť výslovným prejavom svojej vôle a ten takýto zmluvný typ ani neupravuje.

Podľa ustanovenia § 720 Občianskeho zákonníka, nájom nebytových priestorov upravuje osobitný zákon, ktorým je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v z. n. p. (ďalej len „ zákon č. 116/1990 Zb.“). Na vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom nebytového priestoru sa primárne použije zákon č. 116/1990 Zb. ako zákon lex specialis a Občiansky zákonník sa použije ako lex generali – norma všeobecná, ktorá sa použije len v prípade, ak norma špeciálna, v našom prípade zákon č. 116/1990 Zb. neupravuje niektorú podstatnú otázku.

Čo je nebytový priestor je výslovne uvedené v § 2 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, podľa ktorého:

Nebytovým priestorom sa rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie; nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu ani spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu.

Ako aj v zákone č. 116/1990 Zb., v ktorom je obsiahnutý predmet zákona, čo znamená, že jeho ustanovenia sa použijú na:

• nebytové priestory, ktorými sú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie; nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo bytu ani spoločné priestory dom,
• byty, pri ktorých bol udelený súhlas na ich užívanie na nebytové účely.

Obe definície sú prakticky totožné. Spôsobilým predmetom zmluvy o nájme nebytového priestoru je teda len taký priestor – miestnosť, resp. súbor miestností, ktoré sú určené na iné účely ako na bývanie, pričom takéto rozhodnutie vydáva príslušný stavebný úrad. Stavebným úradom je obec, v ktorej katastráln