Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľností a ich predaja fyzickými osobami v roku 2013

Nehnuteľnosť na účely dane z príjmov

Pojem „nehnuteľnosť“ definuje zákon č.  č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n. p. (ďalej len „ZDP“) nepriamo v § 3 ods. 2 písm. a) a spresnenie tejto definície je možné nájsť napr. v § 119 a 120 Občianskeho zákonníka. Nehnuteľnosťou je:

• pozemok,
• stavba, ktorá je so zemou spojená s pevným základom,
• byt,
• nebytový priestor,
• časť bytu alebo nebytového pries­toru.

Typy prenájmu nehnuteľností z hľadiska ZDP

Prenájom nehnuteľnosti fyzickými osobami sa v zmysle ZDP môže zdaňovať 2 spôsobmi:

• Prenájom nehnuteľnosti vrátane prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo prenajímanej nehnuteľnosti, ak prenajímateľ pri prenájme neposkytuje iné než základné služby spojené s prenájmom (správa nehnuteľnosti, dodávka energií) ide o príjmy v zmysle § 6 ods. 3 ZDP. Prenajímateľ na účely prenájmu nepotrebuje živnostenské oprávnenie, v zmysle § 49a ods. 2 ZDP je však povinný sa registrovať u správcu dane. Požiadať o registráciu je prenajímateľ povinný do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom začal prenajímať nehnuteľnosť – povinnosť registrácie sa nevzťahuje na prenájom pozemku a rovnako sa prenajímateľ nemusí registrovať ani v prípade, ak už ako fyzická osoba z titulu vykonávania podnikania iného druhu registrovaná je.
• Prenájom nehnuteľnosti, ak prenajímateľ poskytuje popri prenájme aj iné ako základné služby spojené s prenájmom (stravovanie, ubytovanie v hoteloch a moteloch) takýto prenájom je v zmysle § 4 ods. 1 živnostenského zákona živnosťou, ktorú je možné vykonávať len na základe živnostenského oprávnenia (vrátane registrácie u správcu dane v zmysle § 49a ods. 1). Osobitné pravidlo je stanovené pre prevádzkovanie garáží a odstavných plôch, ak slúžia na umiestnenie minimálne 5 vozidiel, ktoré patria iným osobám, než vlastníkovi, či nájomcovi týchto plôch, ide bez ohľadu na rozsah poskytovaných služieb o živnosť. Prenájom uvedený v tomto bode sa zdaňuje v zmysle § 6 ods. 1 písm. b) ZDP ako príjem z podnikania, rovnakým spôsobom sa postupuje pri predaji prenajímanej nehnuteľnosti.

V článku sú uvedené pravidlá a postup pre zdaňovanie príjmov z prenájmu v zmysle § 6 ods. 3 ZDP, teda prenájmu nehnuteľností fyzickými osobami, pre ktorý nie je potrebné živnostenské oprávnenie.

Kedy je nehnuteľnosť obchodným majetkom?

Z hľadiska postupu pri zdanení dôležitý pojem „obchodný majetok“ je na účely dane z príjmov definovaný ako súhrn majetkových hodnôt (v našom prípade ide o vyššie definovanú nehnuteľnosť), pri ktorých sú súčasne splnené tieto podmienky:

• fyzická osoba (daňovník, resp. prenajímateľ) má nehnuteľnosť vo vlastníctve,
• prenajímateľ ju využíva na dosahovanie, zabezpečenie a udržanie príjmov v zmysle § 6 ZDP – teda v našom prípade na príjmy z prenájmu,
• účtuje o ňom v sústave jednoduchého alebo podvojného účtovníctva, príp. ho eviduje zjednodušenou formou v zmysle § 6 ods. 11 ZDP, určenou práve pre prenájom nehnuteľností.

Kedy nehnuteľnosť nie je obchodným majetkom?

Nehnuteľnosť, pri ktorej nie je splnená minimálne jedna z uvedených podmienok, nie je na účely dane z príjmov obchodným majetkom, ale osobným majetkom daňovníka so všetkými nižšie uvedenými daňovými súvislosťami. Obchodným majetkom nie je napríklad:

• nehnuteľnosť, pri zdaňovaní ktorej si prenajímateľ neuplatňuje žiadne daňové výdavky,
• nehnuteľnosť, o ktorej prenajímateľ nevedie žiadnu evidenciu – neeviduje ju ani v jednej z účtovných sústav ani formou zjednodušenej evidencie v zmysle § 6 ods. 11 ZDP,
• v minulosti (t. j. do 31. 12. 2012) ním nebola nehnuteľnosť, pri ktorej zdaňovaní využil prenajímateľ paušálne výdavky, resp. výdavky percentom z príjmov – nebola teda splnená podmienka účtovania v niektorej z účtovných sústav ani evidovania v zjednodušenej evidencii prenajímateľov.

Rozdiely v zdaňovaní nehnuteľnosti ako obchodného alebo osobného majetku

Skutočnosť, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradil prenajímateľ do obchodného majetku alebo je jeho osobným majetkom, má vplyv na tieto daňové súvislosti:

• forma a rozsah uplatnenia daňových výdavkov pri prenájme,
• forma a rozsah uplatnenia daňových výdavkov pri neskoršom predaji prenajímanej nehnuteľnosti,
• uplatnenie oslobodenia od dane z príjmov pri neskoršom predaji prenajímanej nehnuteľnosti.

Uplatnenie daňových výdavkov pri prenájme

Prenajímateľ nehnuteľnosti zara­denej v obchodnom majetku si môže v obdobiach, počas ktorých nehnuteľnosť prenajíma, ­uplatniť väčší rozsah daňových ­výdavkov v porovnaní s prenajímateľom nehnuteľnosti, ktorá je v jeho osobnom majetku. Výdavky si uplatňuje v priebehu zdaňovacích období, t. j. znižujú príjem z prenájmu a ovplyvňujú základ dane priebežne za každé zdaňovacie obdobie prenájmu.

Prenajímateľ nehnuteľnosti nezaradenej v obchodnom majetku si môže počas prenajímania nehnuteľnosti uplatniť menší rozsah daňových výdavkov. Výdavky, ktoré si uplatniť nemôže, uplatní pri prípadnom neskoršom predaji danej nehnuteľnosti, t. j. v roku, v ktorom zinkasuje príjem z jej predaja.

Pri prenájme nehnuteľnosti zaradenej v obchodnom majetku je možné si uplatniť všetky daňové výdavky, pri ktorých sú súčasne splnené podmienky stanovené v ZDP:

• musí ísť o výdavok, ktorý prenajímateľovi slúžil na dosiahnutie, zabezpečenie alebo udržanie príjmov z prenájmu,
• výdavok bol prenajímateľom – daňovníkom preukázateľne vynaložený, prenajímateľ musí každý výdavok preukázať dokladom, z ktorého je zrejmá suma aj účel, na ktorý bol výdavok vynaložený,
• výdavok bol zaúčtovaný v jednej z účtovných sústav alebo v zjednodušenej evidencii prenajímate­ľov nehnuteľností v zmysle usta­novenia § 6 ods. 11 ZDP,
• výdavok zároveň spĺňa pravidlá a obmedzenia uvedené v § 19 až § 29 ZDP.

Pri prenájme nehnuteľností môže ísť v praxi najčastejšie o tieto výdavky:

1. Obstarávaciu cenu nehnuteľnos­ti prostredníctvom odpisov – odpisy hmotného majetku je možné do daňových výdavkov zahrnúť len z majetku, ktorý je účtovaný, resp. evidovaný v zmysle § 6 ods. 11 ZDP. Prenajímateľ zaradí nehnuteľnosť do odpisovej skupiny a odpisuje jednou z odpisových metód (rovnomerné odpisovanie podľa § 27 alebo zrýchlené odpisovanie podľa § 28). Odpisov