Zdaňovanie príjmov z predaja nehnuteľnosti získanej dedením alebo darom

Podľa § 119 Občianskeho zákonníka nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom. Na účely zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n. p. (ďalej len „ZDP“) sa v nadväznosti na legislatívnu skratku zavedenú v § 3 ods. 2 písm. a) tohto zákona za nehnuteľnosť považuje aj byt a nebytový priestor, ale aj časti nehnuteľností.

V súlade s § 3 ods. 2 písm. a) ZDP predmetom dane z príjmov FO (ďalej len „predmet dane“) okrem iného nie je príjem získaný darovaním alebo dedením nehnuteľnosti okrem:

• príjmu z neho plynúceho (napr., príjem plynúci z prenájmu ne­hnuteľnosti alebo z jej predaja) a
• darov poskytnutých v súvislosti s výkonom činnosti podľa § 5 ZDP (závislá činnosť) alebo podľa § 6 ZDP (podnikanie, iná SZČ, prenájom, použitie umeleckého diela a umeleckého výkonu).

♦ Príklad č. 1:

V roku 2014 získa daňovníčka darovaním od svojich rodičov pozemok. Pozemok jej nebol poskytnutý v súvislosti s výkonom činnosti podľa § 5 a 6 ZDP.

Daňovníčka získa darovaním nepeňažný príjem – pozemok. Nakoľko tento dar jej nebol poskytnutý v súvislosti s výkonom činnosti podľa § 5 a 6 ZDP, získaný nepeňažný príjem nebude predmetom dane z príjmov – nepôjde o zdaniteľ­ný príjem.

Až následne, ak by sa uvedený pozemok daňovníčka rozhodla predať, príjem plynúci z predaja tejto nehnuteľnosti bude predmetom dane z príjmov a ak nebudú splnené podmienky na jeho oslobodenie od dane z príjmov FO (ďalej len „oslobodenie od dane“) podľa § 9 ZDP, príjem z predaja pozemku bude zdaniteľným príjmom. Za akých podmienok by príjem z predaja pozemku získaného darovaním bol oslobodený od dane fyzickej osoby, uvádzame v nasledujúcej časti príspevku.

Oslobodenie od dane z príjmov fyzickej osoby

Podľa § 2 písm. h) ZDP zdaniteľným príjmom je príjem, ktorý je predmetom dane a nie je oslobodený od dane podľa tohto zákona ani medzinárodnej zmluvy. Oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľností od dane je upravené v § 9 ods. 1 písm. a), b), d) a e) ZDP, pričom je potrebné rešpektovať aj prechodné ustanovenie § 52j ods. 2 ZDP. Vzhľadom na to, že v prípade príjmov z predaja nehnuteľností nadobudnutých darovaním a dedením prichádza do úvahy len oslobodenie od dane po splnení podmienok ustanovených v § 9 ods. 1 písm. a), b), e) a § 52j ods. 2 ZDP, v tejto časti príspevku sa budeme venovať len uvedeným ustanoveniam.

Oslobodenie príjmu z predaja bytu a rodinného domu s najviac dvoma bytmi po splnení podmienky trvalého pobytu (uplatní sa len ak uvedené nehnuteľnosti boli nadobudnuté do konca roka 2010)

Ustanovenie § 9 ods. 1 písm. a) ZDP podľa, ktorého sa oslobodzoval príjem z predaja bytu a rodinného domu najviac s dvoma bytmi, ak v ňom mal predávajúci trvalý pobyt najmenej po dobu dvoch rokov bezprostredne pred predajom, bolo s účinnosťou od 1. januára 2011 vypustené. Pri predaji uvedených nehnuteľností nadobudnutých do konca roka 2010 je však potrebné rešpektovať prechodné ustanovenie § 52j ods. 2 ZDP.

♦ Príklad č. 2:

V roku 2014 uzavrie daňovník zmluvu o prevode trojizbového bytu. Byt získal v roku 2010 darom od svojej matky a od roku 2011 až do predaja bytu v ňom mal aj trvalý pobyt (byt nemal zahrnutý do obchodného majetku).

V súlade s § 52j ods. 2 ZDP oslobodenie príjmu podľa § 9 ods. 1 písm. a) predpisu účinného do 31. decembra 2010 sa použije na príjmy z predaja takéhoto majetku nadobudnutého do 31. decembra 2010. Podľa § 9 ods. 1 písm. a) ZDP účinného do 31. decembra 2010 je oslobodený od dane príjem z predaja bytu alebo obytného domu najviac s dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov, ak v ňom mal predávajúci trvalý pobyt najmenej po dobu dvoch rokov bezprostredne pred jeho predajom.

Daňovník nadobudol byt v roku 2010, príjem z jeho predaja je oslobodený od dane po splnení podmienok ustanovených v § 9 ods. 1 písm. a) ZDP účinného do konca roka 2010. Predávajúci mal v byte trvalý pobyt od roku 2011 až do jeho predaja v roku 2014, čo je viac ako dva roky bezprostredne pred predajom bytu, príjem z predaja bytu je preto oslobodený od dane.

* * *

♦ Príklad č. 3:

V roku 2014 uzavrie daňovníčka zmluvu o prevode jednoizbového bytu. Byt získala v roku 2011 darom od svojej sestry a od roku 2011 až do predaja bytu v ňom mala spolu so sestrou aj trvalý pobyt (byt nemala zahrnutý do obchodného majetku).

Aj keď daňovníčka mala v byte trvalý pobyt po dobu dlhšiu ako dva roky pred jeho predajom, byt nadobudla do vlastníctva v roku 2011, znamená to, že na príjem z jeho predaja sa prechodné ustanovenie § 52j ods. 2 ZDP nevzťahuje. Pre oslobodenie príjmu z predaja od dane je potrebné vychádzať zo znenia § 9 ods. 1 písm. a), b) a e) ZDP účinného od 1. januára 2011 (bližšie pozri v ďalšej časti príspevku).

Od dane nie je oslobodený príjem, ktorý plynie daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji takejto nehnuteľnosti [§ 9 ods. 1 písm. a) ZDP] uzavretej do dvoch rokov od začiatku trvalého pobytu v takejto nehnuteľnosti aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po dvoch rokoch od začiatku trvalého pobytu.

* * *

♦ Príklad č. 4:

V novembri 2013 daňovník uzavrel zmluvu o budúcom predaji bytu, ktorý mu v roku 2010 darovali rodičia. Na základe tejto zmluvy daňovník v januári 2014 prijal sumu 100 000 €. Trvalý pobyt v byte mal predávajúci od februára 2012 až do jeho predaja v marci 2014, byt nemal zahrnutý do obchodného majetku.

Ide o byt nadobudnutý v roku 2010, oslobodenie príjmu z jeho predaja sa preto v súlade s § 52j ods. 2 ZDP posudzuje podľa znenia § 9 ods. 1 písm. a) ZDP účinného do konca roka 2010. Daňovník síce v byte mal trvalý pobyt viac ako dva roky bezprostredne pred predajom, ale príjem mu plynul na základe zmluvy o budúcom predaji bytu a nakoľko táto zmluva bola uzatvorená do dvoch rokov od začatia jeho trvalého pobytu v byte (trvalý pobyt v byte mal od februára 2012 a zmluvu o budúcom predaji bytu uzavrel v novembri 2013), príjem vo výške 100 000 € plynúci daňovníkovi v roku 2014 podľa tejto zmluvy nie je oslobodený od dane. Ide teda o zdaniteľný príjem.

* * *

Neprehliadnite! Od dane z príjmov nie je oslobodený príjem z predaja takéhoto bytu alebo rodinného domu nadobudnutých do konca roka 2010, a to do piatich rokov odo dňa ich vyradenia z obchodného majetku.

Oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľnosti po splnení podmienky doby vlastníctva

Podľa § 9 ods. 1 písm. a) ZDP v znení účinnom od 1. januára 2011 je od dane oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia.

Neprehliadnite! V § 9 ZDP v znení účinnom od 1. januára 2011 už pre účely oslobodenia podmienka trvalého pobytu ustanovená nie je.

Pokiaľ id