Zdaňovanie príjmov z predaja bytu fyzických osôb

Zdaniteľným príjmom podľa § 2 písm. h) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n. p. (ďalej len „ZDP“) je príjem, ktorý je predmetom dane a nie je oslobodený od dane podľa ZDP ani medzinárodnej zmluvy. Oslobodenie príjmov z predaja bytu je upravené v § 9 ods. 1 písm. a), b), d) a e) ZDP, resp. § 52j ods. 2 ZDP účinného od 1. januára 2011. Ak príjem z predaja bytu podľa cit. ustanovení oslobodený nie je, ide o zdaniteľný príjem.

Daňovú povinnosť zo zdaniteľného príjmu z predaja bytu je potrebné vyrovnať osobne prostredníctvom daňového priznania k dani z príjmov fyzických osôb (FO). Vzhľadom na to, že ZDP rozdeľuje príjmy FO do štyroch základných druhov a pre každý z nich je ustanovený špecifický spôsob zisťovania základu dane, správny výpočet základu dane (čiastkového základu dane – ČZD) a následne daňovej povinnosti je podmienený správnym zaradením dosiahnutých príjmov ku konkrétnemu druhu príjmov tak, ako sú vymedzené v ZDP.

Zásadu správneho zaradenia príjmov je potrebné dodržať aj pri príjmoch dosiahnutých z predaja bytu. Predmetné príjmy sa v závislosti od existujúcich skutočností zaradia buď medzi príjmy z podnikania alebo z inej SZČ podľa § 6 ods. 1 a 2 ZDP alebo patria medzi ostatné príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP. V príspevku sa budem zaoberať špecifikám pri výpočte základu dane z predmetných príjmov.

PRÍJMY Z PODNIKANIA A Z INEJ SAMOSTATNEJ ZÁROBKOVEJ ČINNOSTI

V súlade s § 6 ods. 5 písm. a) ZDP príjmom z podnikania alebo z inej SZČ je aj príjem z akéhokoľvek nakladania s obchodným majetkom. Z citovaného ustanovenia vyplýva, že ak daňovník predá byt, ktorý využíva na dosahovanie príjmov z podnikania alebo inej SZČ podľa § 6 ods. 1 a 2 ZDP a v súvislosti s takýmto využívaním ho má aj zahrnutý v obchodnom majetku, t. j. účtuje o ňom alebo ho eviduje v daňovej evidencii podľa § 6 ods. 14 ZDP, príjmy z predaja bytu patria medzi príjmy z podnikania alebo z inej SZČ.

Poznámka: Podľa § 2 písm. m) ZDP obchodným majetkom je súhrn majetkových hodnôt, a to vecí, pohľadávok a iných práv a peniazmi oceniteľných iných hodnôt, ktoré má FO s príjmami podľa § 6 ZDP vo vlastníctve a ktoré sa využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov, o ktorých táto FO účtuje alebo účtovala, eviduje alebo evidovala podľa § 6 ods. 11 alebo 14 ZDP. Obchodným majetkom podľa tohto ustanovenia je aj hmotný majetok obstarávaný formou finančného prenájmu. Potrebné je zdôrazniť, že je len na zvážení samotného daňovníka, ktorý je FO, či majetok, ktorý využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov podľa § 6 ZDP zaradí do obchodného majetku, alebo na uvedené činnosti bude využívať majetok v osobnom užívaní.

Výdavky znižujúce zdaniteľné príjmy

Ak daňovník pri príjmoch z podnikania a z inej SZČ uplatňuje preukázateľné daňové výdavky, potom, v súlade s § 19 ods. 3 písm. b) ZDP, pri vyradení takéhoto bytu predajom sa za výdavok považuje zostatková cena bytu, ktorou je v súlade s § 25 ods. 3 ZDP rozdiel medzi vstupnou cenou hmotného majetku a nehmotného majetku a celkovou výškou odpisov z tohto majetku zahrnutých do daňových výdavkov [§ 19 ods. 3 písm. a) ZDP]. Zostatkovú cenu bytu predávajúci môže do daňových výdavkov uplatniť v plnej výške, t. j. bez ohľadu na výšku príjmov dosiahnutých z predaja.

Poznámka: Do konca roka 2001 bolo možné v súlade s ustanovením § 24 ods. 2 písm. b) zákona č. 366/1999 Z. z. o daniach z príjmov v z. n. p. pri predaji takejto nehnuteľnosti uplatniť do daňových výdavkov zostatkovú cenu nehnuteľnosti len do výšky príjmov dosiahnutých z predaja nehnuteľnosti.

Znamená to, že ak daňovník predáva byt, ktorý v súvislosti s využívaním na podnikanie alebo inú SZČ má zahrnutý v obchodnom majetku, akceptuje sa aj prípadná strata z predaja (pozn.: uvedené neplatí, ak ide o predaj bytu, príjmy z predaja ktorého patria medzi ostatné príjmy podľa § 8 ZDP).

OSTATNÉ PRÍJMY

Ak daňovník predáva byt, ktorý nemá zahrnutý v obchodnom majetku využívanom na podnikanie alebo inú SZČ, príjmy z predaja patria medzi ostatné príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP. Medzi ostatné príjmy teda patria príjmy z predaja bytu, ktorý je využívaný:

• na osobné účely,
• na prenájom, z ktorého plynú príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP, a to aj vtedy, ak v súvislosti s tým daňovník má byt zahrnutý v obchodnom majetku, t. j. aj vtedy, ak o byte účtuje alebo ho eviduje podľa § 6 ods. 11 ZDP ako majetok využívaný na prenájom, z ktorého plynú príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP,
• na podnikanie alebo na inú SZČ, ak v súvislosti s takýmto využívaním predávajúci nemá byt zahrnutý v obchodnom majetku využívanom na podnikanie alebo inú SZČ.

Výdavky znižujúce zdaniteľné príjmy

Do základu dane sa zdaniteľné príjmy z predaja bytu patriace medzi ostatné príjmy zahŕňajú znížené o výdavky preukázateľne vynaložené na ich dosia