Portál časopisov
Dane a účtovníctvo v praxi a DPH v praxi

Online časopis

Zdanenie príjmov z predaja nehnuteľností u fyzických osôb

Dátum: Autor/i: Ing. Miroslava Brnová Rubrika: Problémy z praxe

Príjmy z predaja nehnuteľností je možné z hľadiska ich zatriedenia pod druh príjmov u predávajúceho fyzickej osoby na účely zdanenia rozdeliť do dvoch skupín, a to ako:

  • príjmy z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti podľa § 6 ods. 1 a 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n. p. (ďalej len „ZDP“), ak sa predáva nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku [definícia obchodného majetku na daňové účely uvedená v § 2 písm. m) ZDP] daňovníka vykonávajúceho činnosť, z ktorej plynú príjmy z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti resp. je samotný prenájom nehnuteľnosti poskytovaný na základe živnostenského oprávnenia v súlade s ustanoveniami zákona č. 466/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) v z. n. p. [pôjde o klasický príjem z činnosti vykonávanej na základe živnostenského oprávnenia zatrieďovaný medzi príjmy z podnikania podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP],
  • ostatné príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP z prevodu vlastníctva nehnuteľností:
    • ak ide o nehnuteľnosti, ktoré boli zaradené v obchodnom majetku daňovníka dosahujúceho príjmy z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti, ale v čase ich predaja už boli vyradené z obchodného majetku, pričom od ich vyradenia z obchodného majetku neuplynulo viac ako päť rokov,
    • ak ide o nehnuteľnosti, ktoré sú alebo boli zaradené v obchodnom majetku využívanom v súvislosti s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP alebo z použitia diela alebo umeleckého výkonu podľa § 6 ods. 4 ZDP,
    • neboli nikdy zaradené v obchodnom majetku, ale nespĺňajú podmienky pre oslobodenie tohto príjmu od dane nastavené v § 9 ZDP.
Príjmy z predaja nehnuteľnosti posudzované v rámci príjmov z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti
Príjmy z predaja nehnuteľností, ktoré sú súčasťou príjmov podľa § 6 ods. 1 a 2 v súlade s § 6 ods. 5 ZDP ako príjmy z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti, ktorými je aj príjem z akéhokoľvek nakladania s obchodným majetkom, nie sú nikdy oslobodenými príjmami a vždy ide o zdaniteľný príjem. Takýto príjem sa môže znížiť o zostatkovú cenu, v súlade s § 19 ods. 3 ZDP a ďalšie súvisiace výdavky spojené s predajom tejto nehnuteľnosti.
Daňovník s príjmami podľa § 6 ods. 1 a 2 ZDP vyčísľuje základ dane (čiastkový základ dane) v súlade s § 17 až § 29 ZDP pričom vychádza:
1.
z rozdielu medzi príjmami a výdavkami
[§ 17 ods. 1 písm. a) ZDP] v prípade, ak daňovník:
a)
uplatňuje preukázateľné výdavky na základe:
-
jednoduchého účtovníctva alebo
-
daňovej evidencie podľa § 6 ods. 11 ZDP
b)
uplatňuje výdavky percentom z príjmov (tzv. "paušálne výdavky") vo výške 60 % z príjmov v max. ročnej výške 20 000 € ročne,
2.
z hospodárskeho výsledku
, a to v prípade, ak daňovník vedie podvojné účtovníctvo [§ 17 ods. 1 písm. b) ZDP].
Ak jeho zdaniteľné príjmy sú nižšie ako výdavky, daňovník vykáže daňovú stratu, ktorú potom následne uplatňuje v súlade s § 30 ZDP.
Príklad č. 1:
Živnostník vlastní od roku 2011 výrobnú halu. Halu využíva v súvislosti s výkonom živnosti a má ju zahrnutú do obchodného majetku. V roku 2022 halu predal.
Pretože ide o predaj nehnuteľnosti zahrnutej do obchodného majetku, príjem z jej predaja nie je oslobodený od dane. Daňovník využíva nehnuteľnosť v súvislosti s výkonom živnosti, pričom ju má zahrnutú do obchodného majetku (nevyradil ju pred predajom z obchodného majetku), príjem z jej predaja zahrnie do základu dane (čiastkového základu dane) z príjmov zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP.
* * *
Pri predaji nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov zahrnutej do obchodného majetku, ktorý využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti (§ 6 ods. 1 a 2 ZDP) obaja manželia, sa príjem z predaja rozdelí medzi oboch manželov v takom pomere, v akom nehnuteľnosť využívajú pri svojej činnosti. V rovnakom pomere sa delia aj daňové výdavky.
______________________________
Poznámka:
Nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, ktorú využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov podľa § 6 ZDP obaja manželia, môže zahrnúť do obchodného majetku len jeden z manželov (§ 6 ods. 15 ZDP).
______________________________
Príklad č. 2:
Manželia obidvaja živnostníci majú od roku 2010 v bezpodielovom spoluvlastníctve výrobnú halu, ktorú využívajú na vykonávanie živnosti, a to v rovnakom pomere. V januári 2017 manžel zaradil predmetnú nehnuteľnosť do svojho obchodného majetku. V apríli 2022 manželia nehnuteľnosť predali za 300 000 €.
Nakoľko ide o predaj nehnuteľnosti zahrnutej do obchodného majetku, príjem z jej predaja nie je oslobodený od dane. Manželia vyžívajú nehnuteľnosť na podnikateľskú činnosť v rovnakom pomere, to znamená, že každý z nich zahrnie do základu dane (čiastkového základu dane) z príjmov zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP sumu zodpovedajúcu 1/2 ceny, za ktorú nehnuteľnosť predali (150 000 €), a ktorú im v roku 2022 kupujúci aj zaplatil.
* * *
Ak daňovník nehnuteľnosť, ktorú má zahrnutú do obchodného majetku, využíva na podnikanie alebo na inú samostatnú zárobkovú činnosť len sčasti, príjmy z jej predaja, ktoré nie sú oslobodené od dane sa zahrnú do základu dane v tom pomere, v akom daňovník tento majetok využíva na uvedené činnosti (§ 4 ods. 5 ZDP).
Príklad č. 3:
Daňovník predal v roku 2022 nehnuteľnosť za 400 000 €. Nehnuteľnosť nadobudol do vlastníctva v roku 2006. Od roku 2011 polovicu tejto nehnuteľnosti využíval na zabezpečenie príjmov zo živnosti a súčasne ju mal zahrnutú do obchodného majetku.
Vzhľadom na to, že nehnuteľnosť je zahrnutá z časti (vo výške jednej polovice) v obchodnom majetku, príjem zodpovedajúci sume 200 000 € (polovica príjmu dosiahnutého z predaja nehnuteľnosti) nie je oslobodený od dane a daňovník je túto časť príjmu povinný zahrnúť do základu dane (čiastkového základu dane) zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP. Polovica nehnuteľnosti nebola využívaná na vykonávanie živnosti to znamená, že na účely oslobodenia príjmu z predaja tejto časti nehnuteľnosti je rozhodujúce, aká doba uplynula od nadobudnutia bytu do predaja. K predaju došlo po piatich rokoch od nadobudnutia nehnuteľnosti, t.j. príjem zodpovedajúci jednej polovici príjmov dosiahnutých z predaja nehnuteľnosti (200 000 €) je oslobodený od dane, ktorý neuvádza ho v daňovom priznaní.
* * *
Ak má daňovník predávanú nehnuteľnosť zaradenú vo svojom obchodnom majetku, môže do daňových výdavkov uplatňovať:
-
výdavky na obstaranie nehnuteľnosti (formou odpisov),
-
výdavky na jej technické zhodnotenie (ustanoveným spôsobom),
-
výdavky na jej opravy a udržiavanie,
-
výdavky, ktoré je daňovník povinný uhradiť podľa osobitných predpisov napr.:
-
daň z nehnuteľností,
-
výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome do fondu prevádzky, údržby a opráv v súlade so zákonom č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v z. n. p.,
-
poistenie prenajímanej nehnuteľnosti,
-
úroky z úverov a pôžičiek, ktoré si daňovník zobral na kúpu nehnuteľnosti,
-
výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti:
-
výdavky za energie - dodávka elektrickej energie, dodávka tepla na vykurovanie a teplej úžitkovej vody, dodávka pitnej a úžitkovej vody pre domácnosť a dodávka plynu,
-
výdavky za ostatné služby súvisiace s využívanou nehnuteľnosťou, ktorými sú najmä odvádzanie odpadovej vody z domácností, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome, používanie výťahu a domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, odvoz popola, smetí a splaškov, čistenie žúmp, vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou, koncesionárske poplatky a poplatky za pripojenie na internet.
Nehnuteľnosti sa na účely ZDP považujú za hmotný majetok.
Nehnuteľnosti sa pri ich vložení do obchodného majetku ocenia spôsobom určeným v § 25 ZDP. Z takto určenej vstupnej ceny následne daňovník nehnuteľnosť aj odpisuje, čo je vlastne postupné zahrnutie vstupnej ceny do daňových výdavkov. Podľa ustanovenia § 25 ods. 1 ZDP sa nehnuteľnosť na daňové účely odpisuje zo vstupnej ceny, ktorou je:
-
obstarávacia cena,
-
suma vo výške vlastných nákladov,
-
reprodukčná obstarávacia cena, pre majetok nadobudnutý do 31.12.2015 resp. všeobecná cena (§ 175o Občianskeho súdneho poriadku, čo je cena určená v rámci dedičského konania) pri majetku nadobudnutom dedením po 31.12.2015 a cena podľa osobitného predpisu (zákona č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v z. n. p., čo je cena určená znalcom) pri majetku nadobudnutom darovaním po 31.12.2015,
-
suma vo výške pohľadávky a
-
zostatková cena.
Súčasťou vstupnej ceny je aj:
-
technické zhodnotenie,
-
daň z pridanej hodnoty v určitých prípadoch.
Technické zhodnotenie je súčasťou vstupnej ceny v tom zdaňovacom období, v ktorom bolo dokončené a zaradené do užívania.
Príklad č. 4:
Daňovník nadobudol budovu v auguste v roku 2009 na základe zámennej zmluvy, kde stavba v znaleckom posudku súdneho znalca bola určená ako stavba na odstránenie a znalec ju ocenil na sumu 350 €. Stavbu skolaudoval v roku 2014 na základe dodatočného stavebného povolenia, pričom do nej investoval ako súkromná osoba 100 000 €. Náklady a výdavky si nikde neuplatňoval. V roku 2015 začal budovu prenajímať s tým, že v daňovom priznaní si uplatňoval iba príjem a neuplatňoval si žiadne iné skutočné výdavky. Od roku 2022 by si chcel uplatniť na základe súdno-znaleckého posudku odpisy hmotného investičného majetku, t.j. budovy. Ako má postupovať z daňového hľadiska, môže si v skutočných výdavkoch od roku 2022 uplatňovať odpisy? Predbežné vyjadrenie znalca, budova po rekonštrukcii má hodnotu 140 000 € a pozemok 70 000 €, ktorý sa však neodpisuje. Aká bude vstupná cena tejto nehnuteľnosti pri jej zaradení do obchodného majetku?
Pri preradení hmotného majetku (aj nehnuteľnosť) z osobného užívania do obchodného majetku, daňovník-fyzická osoba postupuje podľa § 24 ods. 5 ZDP, t.j. odpisuje tento majetok ako v ďalších rokoch odpisovania zo vstupnej ceny ustanovenej v § 25 ods. 1 písm. d) ZDP.
Podľa § 25 ods. 1 písm. d) ZDP, pri preradení majetku z osobného užívania fyzickej osoby do obchodného majetku, vychádza pri stanovení vstupnej ceny na účely odpisovania hmotného majetku zo vstupnej ceny určenej podľa § 25 ods. 1 písm. a) až c) ZDP, pričom za roky nevyužívania hmotného majetku na zabezpečenie zdaniteľného príjmu (doba, počas ktorej nebol zaradený v obchodnom majetku) sa odpisy neuplatňujú.
Keďže v predloženom prípade daňovník nehnuteľnosť kúpil na základe zámennej zmluvy, jeho vstupnou cenou bude v prvom rade obstarávacia cena, t.j. kúpna cena, a to stanovená vo výške 350 €.
Nakoľko daňovník nehnuteľnosť technicky zhodnotil (prebehla úplná rekonštrukcia) vstupná cena sa zvýši o hodnotu technického zhodnotenia (ZVC) v tom zdaňovacom období, v ktorom bolo dokončené a zaradené do užívania. V tomto prípade, to bude rok 2014, kedy bola zrekonštruovaná stavba skolaudovaná.
Daňovník teda v roku 2022 vychádza pri zaradení nehnuteľnosti do obchodného majetku zo zvýšenej vstupnej ceny t.j. kúpna cena + preukázateľne vynaložené výdavky na technické zhodnotenie (napr. cenu materiálu zakúpeného na opravu, údržbu alebo technické zhodnotenie, cenu služieb a prác vykonaných ich dodávateľom, ktoré predávajúci dodávateľovi preukázateľne zaplatil, okrem hodnoty vlastnej práce, ak si nehnuteľnosť staval svojpomocne) a pri odpisovaní postupuje ako v ďalších rokoch odpisovania, pričom nehnuteľnosť doodpisuje až do nulovej zostatkovej ceny. V tomto prípade, ak zaradí do obchodného majetku v roku 2022 ako v 14. roku.
* * *

Daň z pridanej hodnoty (DPH) je súčasťou vstupnej ceny u daňovníka, ktorý:

  • nie je platiteľom DPH,
  • je platiteľom DPH, a nemôže ju odpočítať.

Súčasťou vstupnej ceny môže byť len časť DPH, a to časť neodpočítanej DPH u daňovníka, ktorý je platiteľom DPH, ak uplatňuje nárok na jej odpočítanie koeficientom podľa zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. (ďalej len „zákon o DPH“).

Súčasťou obstarávacej ceny nikdy nie je DPH pri obstaraní majetku formou finančného prenájmu.

Po určení vstupnej ceny a zaradení nehnuteľnosti do obchodného majetku, môže daňovník tieto nehnuteľnosti, okrem vymedzených prípadov ako napr. pozemky, ochranné hrádze t. j. neodpisovaný majetok určený v § 23 ZDP, odpisovať spôsobom určeným v ZDP.

Postup pri odpisovaní hmotného majetku je riešený ustanovením § 26 ods. 1 ZDP, podľa ktorého sa v prvom roku odpisovania zaradí hmotný majetok – budovy v triedení podľa klasifikácie stavieb do odpisový

Pre zobrazenie článku nemáte dostatočné oprávnenia.

Odomknite si prístup k odbornému obsahu na portáli.
Prístup k obsahu portálu majú len registrovaní používatelia portálu. Pokiaľ ste už zaregistrovaný, stačí sa prihlásiť.

Ak ešte nemáte prístup k obsahu portálu, využite 10-dňovú demo licenciu zdarma (stačí sa zaregistrovať).



Bezplatný odpovedný servis pre predplatiteľov

Vaše otázky môžete zadať na www.otazkyodpovede.sk.

Seriály