Portál časopisov
Dane a účtovníctvo v praxi a DPH v praxi

Online časopis

Zákazková výstavba nehnuteľnosti určenej na predaj a ďalšie možnosti účtovania výstavby nehnuteľnosti

Dátum: Rubrika: Podvojné účtovníctvo

Okrem zákazkovej výroby sa môže o výstavbe nehnuteľ­nosti (budovy, stavby) ­účtovať aj ako o zákazkovej výstavbe nehnuteľnosti určenej na predaj v súlade s ustanovením § 30d opatrenia č. 23054/2002-92, ktorým sa ustanovujú podrobnosti o postupoch účtovania a rámcovej účtovej osnove pre podnikateľov účtujúcich v sústave podvojného účtovníctva v z. n. p. (ďalej len „Postupy účtovania v PÚ“).

Ktorý spôsob účtovania účtovná jednotka, ktorá stavia nehnuteľnosť určenú na predaj použije, závisí od splnenia podmienok, ktoré sú definované v Postupoch účtovania v PÚ. Ak účtovná jednotka už pri uzatvorení zmluvy zistí, že spĺňa podmienky ustanovené v § 30d, bude účtovať o zákazkovej výstavbe nehnuteľnosti určenej na predaj. Ak zistí, že tieto podmienky nespĺňa, ale spĺňa podmienky na účtovanie zákazkovej výroby podľa § 30, bude účtovať o zákazkovej výrobe. Ak nespĺňa ani túto požiadavku, bude výstavbu nehnuteľnosti určenú na predaj účtovať ako zásoby vlastnej výroby (§ 30d ods. 6) alebo prostredníctvom účtu 133 – Nehnuteľnosť na predaj.

Poznámka: Článok abstrahuje od problematiky dane z pridanej hodnoty, aby bola téma ľahšie pochopiteľná.

Podmienky účtovania o zákazkovej výstavbe nehnuteľnosti určenej na predaj

O zákazkovej výstavbe nehnuteľnosti určenej na predaj sa účtuje, ak sú súčasne splnené tieto podmienky:

  • zhotoviteľ na základe zmluvy medzi zhotoviteľom a objednávateľom preniesol efektívnu kontrolu nad zhotovovanou nehnuteľnosťou na objednávateľa a neponechal si riadiacu spoluzodpovednosť nad zhotovovanou nehnuteľnosťou (ďalej len „priebežný transfer“),
  • zmluva nespĺňa podmienky zákazkovej výroby podľa § 30 Postupov účtovania v PÚ, pretože objednávateľ má len obmedzenú možnosť ovplyvniť hlavné konštrukčné prvky alebo architektonicko-stavebné riešenie nehnuteľnosti alebo časti nehnuteľnosti,
  • výstavba sa uskutočňuje priamo alebo nepriamo prostredníctvom subdodávateľov a pri výstavbe sa neposkytujú len služby, ale sa zabezpečuje práca aj materiál,
  • zmluva na predaj dokončenej nehnuteľnosti alebo jednotlivých častí nehnuteľnosti sa uzatvára s jedným alebo viacerými objednávateľmi pred ukončením výstavby, a to aj pred začatím výstavby.

V účtovníctve zhotoviteľa sa účtuje o zákazkovej výstavbe nehnuteľnosti určenej na predaj na základe posúdenia indikátorov priebežného transferu zhotoviteľom, pričom rozhodnutie zhotoviteľa o existencii priebežného transferu, zhodnotenie a opis indikátorov sa uvádzajú v poznámkach účtovnej závierky. Na splnenie podmienok priebežného transferu sa jednotlivo a aj spoločne posudzujú napríklad tieto indikátory:

  • zákazková výstavba nehnuteľnosti určenej na predaj sa uskutočňuje na pozemku vo vlastníctve objednávateľa,
  • objednávateľovi nevzniká nárok na odstúpenie od zmluvy s právom vrátenia peňažných prostriedkov,
  • pri nedokončení dohodnutej výstavby zhotoviteľom nehnuteľnosť zostáva objednávateľovi,
  • zmluva oprávňuje objednávateľa zmeniť zhotoviteľa s prípadnou sankciou a nájsť si iného zhotoviteľa na dokončenie nehnuteľnosti.

Spôsob účtovania zákazkovej výstavby nehnuteľnosti určenej na predaj

Pri zákazkovej výstavbe nehnuteľnosti určenej na predaj sa účtuje rovnakým spôsobom ako pri zákazkovej výrobe, a to:

  • Požadované platby v priebehu účtovného obdobia, ktoré zodpovedajú stupňu dokončenia výstavby, sa účtujú na ťarchu účtu 311 – Odberatelia so súvzťažným zápisom v prospech účtu 606 – Výnosy zo zákazky. Preddavky, ktoré zhotoviteľ prijal pred vykonaním príslušnej práce, sa účtujú v prospech účtu 324 – Prijaté preddavky alebo v prospech účtu 475 – Dlhodobé prijaté preddavky.
  • Ku dňu, ku ktorému sa zostavuje účtovná závierka, rozdiel medzi nárokovanými sumami za realizovanú výstavbu v priebehu účtovného obdobia a hodnotou zákazkovej výstavby nehnuteľnosti určenej na predaj podľa metódy stupňa dokončenia alebo metódy nulového zisku sa účtuje na účet 316 – Čistá hodnota zákazky so súvzťažným zápisom na účet 606 – Výnosy zo zákazky.

Účtovné súvzťažnosti

MD

D

1.

Priebežná fakturácia za vykonanú prácu pri realizácii zákazkovej výstavby nehnuteľnosti určenej na predaj počas účtovného obdobia

311-Aú

606-Aú

2.

 

 

Zhotoviteľom prijaté preddavky pred vykonaním prác:

krátkodobé

211, 221

324

dlhodobé

211, 221

475

Ku dňu, ku ktorému sa zostavuje účtovná závierka, sa doúčtuje rozdiel medzi nárokovanými sumami za plnenia na zákazkovej výstavbe nehnuteľnosti určenej na predaj a hodnotou zákazkovej výstavby nehnuteľnosti určenej na predaj podľa metódy stupňa dokončenia alebo podľa metódy nulového zisku na osobitný analytický účet k účtu 316 – Čistá hodnota zákazky so súvzťažným zápisom na osobitný analytický účet k účtu 606 – Výnosy zo zákazky.

Zákazková výstavba nehnuteľnosti určená na predaj ku dňu zostavenia účtovnej závierky

Účtovné súvzťažnosti

MD

D

1.

 

 

Zúčtovanie rozdielu medzi nárokovanými sumami a hodnotou podľa stupňa dokončenia:

zvýšenie výnosov

316-Aú

606-Aú

zníženie výnosov

606-Aú

316-Aú

Neprehliadnite: Na základe zmluvných podmienok sa môže účtovať o samostatných identifikovateľných skutočnostiach upravených zmluvou, napríklad osobitne o predaji pozemku, osobitne o predaji nedokončenej nehnuteľnosti, osobitne o realizácii dokončenia výstavby, o ktorej sa účtuje ako o zákazkovej výstavbe nehnuteľnosti určenej na predaj.

Príklady účtovania zákazkovej výstavby nehnuteľnosti určenej na predaj

♦ Príklad č. 1 – Rozpočtované náklady a výnosy boli dodržané, fakturácia až po skončení zákazky:

Účtovná jednotka bude stavať nehnuteľnosť – administratívnu budovu, na ktorú uzatvorila zmluvu o dielo na obdobie dvoch rokov. Rozpočtované náklady na zákazku sú vo výške 32 860 €, rozpočtované výnosy sú vo výške 40 000 €. Rozpočtované náklady a výnosy boli dodržané, fakturácia bola dohodnutá až po skončení zákazky.

Rozpočet

Rok 1

Rok 2

Spolu v €

Náklady v jednotlivých rokoch

17 860 €

15 000 €

32 860 €

Výnosy v jednotlivých rokoch

18 000 €

22 000 €

40 000 €

Rozpočtovaný zisk

   140 €

7 000 €

7 140 €

Kumulatívne náklady

17 860 €

32 860 €

x

Fakturácia po skončení zákazky

x

x

40 000 €

Výpočet stupňa dokončenia zákazky

1. rok

17 860 € / 32 860 €

54,35 %

2. rok

32 860 € / 32 860 €

100 %

Výpočet výnosov podľa stupňa dokončenia zákazky

1. rok

40 000 € x 54,35 %

21 740 €

2. rok

40 000 € x 45,65 % (100 % – 54,35 %)

18 260 €

Výnosy podľa stupňa dokončenia zákazky

Rok 1

Rok 2

Spolu

Stupeň dokončenia zákazky

54,35 %

45,65 %

100 %

Stupeň dokončenia zákazky kumulatívne

54,35 %

100 %

x

Výnosy v jednotlivých rokoch podľa stupňa dokončenia zákazky

21 740 €

18 260 €

40 000 €

Kumulatívne výnosy

21 740 €

40 000 €

x

Účtovné prípady:

Účtovanie v 1. roku:

MD

D

Suma v €

1.

Účtovanie skutočných nákladov na zákazku

5xx

1xx, 3xx

17 860

2.

Úprava výnosov podľa stupňa dokončenia zákazky ku dňu zostavenia účtovnej závierky

 

316

 

606

 

21 740

Výnosy podľa stupňa dokončenia zákazky za prvý rok výstavby sú vo výške 21 740 €. Vzhľadom na to, že účtovná jednotka počas účtovného obdobia nevykonávala žiadnu fakturáciu, musí ku dňu, ku ktorému zostavuje účtovnú závierku, doúčtovať do výnosov sumu vo výške 21 740 € podľa stupňa dokončenia zákazky.

Účtovanie v 2. roku:

MD

D

Suma v €

1.

Účtovanie skutočných nákladov

5xx

1xx, 3xx

15 000

2.

Realizačná faktúra

311

606

40 000

3.

Úprava výnosov podľa stupňa dokončenia zákazky ku dňu zostavenia účtovnej závierky

606

316

21 740

Účtovná jednotka v druhom roku vystavila realizačnú faktúru v sume 40 000 €. Z tohto dôvodu musí odúčtovať sumu z účtu 316 vo výške 21 740 € so súvzťažným zápisom na ťarchu účtu výnosov (musí ponížiť výnosy), aby neboli zdanené dvakrát.

* * *

♦ Príklad č. 2:

Zadanie príkladu je rovnaké ako v príklade č. 1, len bola dohodnutá priebežná fakturácia, ktorá bola nižšia, ako výnosy podľa stupňa dokončenia zákazky.

Rozpočet

Rok 1

Rok 2

Spolu v €

Náklady v jednotlivých rokoch

17 860 €

15 000 €

32 860 €

Výnosy v jednotlivých rokoch

18 000 €

22 000 €

40 000 €

Rozpočtovaný zisk

   140 €

7 000 €

7 140 €

Kumulatívne náklady

17 860 €

32 860 €

x

Priebežná fakturácia

18 000 €

22 000 €

40 000 €

Výpočet stupňa dokončenia

1. rok

17 860 € / 32 860 €

54,35 %

2. rok

32 860 € / 32 860 €

100 %

Výpočet výnosov podľa stupňa dokončenia zákazky

1. rok

40 000 € x 54,35 %

21 740 €

2. rok

40 000 € x 45,65 % (100 % – 54,35 %)

18 260 €

Výnosy podľa stupňa dokončenia zákazky

Rok 1

Rok 2

Spolu

Stupeň dokončenia zákazky

54,35 %

45,65 %

Pre zobrazenie článku nemáte dostatočné oprávnenia.

Odomknite si prístup k odbornému obsahu na portáli.
Prístup k obsahu portálu majú len registrovaní používatelia portálu. Pokiaľ ste už zaregistrovaný, stačí sa prihlásiť.

Ak ešte nemáte prístup k obsahu portálu, využite 10-dňovú demo licenciu zdarma (stačí sa zaregistrovať).



Bezplatný odpovedný servis pre predplatiteľov

Vaše otázky môžete zadať na www.otazkyodpovede.sk.

Seriály