Portál časopisov
Dane a účtovníctvo v praxi a DPH v praxi

Online časopis

Technické zhodnotenie prenajatej nehnuteľnosti - účtovné a daňové súvislosti (2. časť)

Dátum: Rubrika: Daň z príjmov

Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n. p. (ďalej len „ZDP“) v § 17 ods. 20 špecificky upravuje situáciu, keď nájomca so súhlasom prenajímateľa vynaložil výdavky na technické zhodnotenie nad rámec povinností dohodnutých v nájomnej zmluve, ktoré neboli prenajímateľom uhradené, a z toho dôvodu u prenajímateľa príde k nepeňažnému príjmu a k povinnosti zvýšenia základu dane o hodnotu tohto nepeňažného príjmu.

Nepeňažný príjem prenajímateľa vo výške výdavkov na technické zhodnotenie v ZDP
Ak teda prenajímateľ dal nájomcovi písomný
súhlas na vykonanie technického zhodnotenia
prenajatej nehnuteľnosti nad rámec povinností dohodnutých v nájomnej zmluve v súlade s ustanoveniami osobitných predpisov, ale technické zhodnotenie nájomcovi neuhradil, ani nájomcovi
nedal súhlas na odpisovanie
technického zhodnotenia, potom v zdaňovacom období, v ktorom bolo technické zhodnotenie uvedené do užívania, zvýši o hodnotu technického zhodnotenia vstupnú cenu nehnuteľnosti a podľa § 17 ods. 20 písm. a) ZDP je zároveň povinný v tomto zdaňovacom období zvýšiť o hodnotu technického zhodnotenia formou nepeňažného príjmu aj základ dane, keďže nefinancoval technické zhodnotenie svojho majetku.
Prenajímateľ tak sám pokračuje v odpisovaní zo zvýšenej vstupnej ceny nehnuteľnosti a zahrnuje hodnotu technického zhodnotenia do daňových výdavkov prostredníctvom daňových odpisov.
Príklad č. 6:
Spoločnosť prenajala na základe nájomnej zmluvy inej spoločnosti budovu. Nájomca požiadal vlastníka (prenajímateľa) o súhlas s vykonaním technického zhodnotenia prenajatej budovy - výmenu vchodových dverí za automatické posuvné dvere. Prenajímateľ s vykonaním a úhradou zo strany nájomcu súhlasil, o hodnotu technického zhodnotenia však zvýšil vstupnú cenu prenajímateľ. Hodnota vykonaného technického zhodnotenia je v sume 18 000 €. Má prenajímateľ povinnosť zvýšiť základ dane z dôvodu takéhoto nepeňažného príjmu?
Nájomca síce vykonal a uhradil technické zhodnotenie, ale o jeho hodnotu zvýšil vstupnú cenu prenajímateľ a z takto zvýšenej vstupnej ceny bude prenajímateľ uplatňovať aj daňové odpisy. Pretože prenajímateľ nevynaložil výdavky na technické zhodnotenie, musí postupovať podľa § 17 ods. 20 písm. a) ZDP a okrem toho, že zvýšil ocenenie budovy na účely daňového odpisovania, musí zvýšiť aj základ dane o hodnotu nepeňažného príjmu vo výške nájomcom uhradeného technického zhodnotenia, t.j. o plnú sumu 18 000 €. Náklady nájomcu na výmenu vchodových dverí nie sú uznaným daňovým výdavkom podľa § 21 ods. 1 ZDP.
* * *
V prípade, že prenajímateľ dal nájomcovi písomný
súhlas na vykonanie technického zhodnotenia
prenajatej nehnuteľnosti nad rámec povinností dohodnutých v nájomnej zmluve, pričom nájomcovi technické zhodnotenie neuhradil, ale dal nájomcovi písomný
súhlas na odpisovanie
technického zhodnotenia, potom v zdaňovacom období, v ktorom dôjde k skončeniu nájomnej zmluvy, bude nepeňažným príjmom prenajímateľa podľa § 17 ods. 20 písm. b) ZDP zostatková cena technického zhodnotenia, ktorú má pri použití rovnomerného odpisovania. Ak sa teda pri skončení nájomnej zmluvy vráti nehnuteľnosť prenajímateľovi vrátane bezodplatne odovzdaného technického zhodnotenia, je v tomto zdaňovacom období prenajímateľ povinný o uvedený nepeňažný príjem zvýšiť svoj základ dane. O zostatkovú hodnotu technického zhodnotenia zvýši prenajímateľ aj vstupnú cenu nehnuteľnosti a z takto zvýšenej vstupnej ceny bude uplatňovať následne aj vyššie daňové odpisy. Daňová zostatková cena u nájomcu je však v takomto prípade vždy nedaňovým výdavkom v plnej výške.
Príklad č. 7:
Spoločnosť ako vlastník prenajíma prízemný objekt budovy, v ktorej má nájomca od roku 2017 zriadenú predajňu. Nájomca požiadal prenajímateľa v roku 2018 o súhlas s vykonaním technického zhodnotenia prenajatého priestoru. Prenajímateľ s vykonaním a úhradou zo strany nájomcu súhlasil a rovnako prišlo aj k písomnej dohode o odpisovaní technického zhodnotenia nájomcom. Hodnota vykonaného technického zhodnotenia bola vo výške 12 000 €. Technické zhodnotenie bolo zaradené do užívania v júni 2018. K ukončeniu nájmu došlo podľa zmluvy k 30.6.2023. Aký bude postup pri vyčíslení nepeňažného príjmu u prenajímateľa v roku ukončenia nájmu, t.j. v roku 2023, ak technické zhodnotenie bude prenajímateľovi odovzdané bezodplatne?
Nájomca uviedol technické zhodnotenie do užívania v júni 2018 a začal ho v tomto mesiaci aj odpisovať zo vstupnej ceny 12 000 € v 5. odpisovej skupine ako iný majetok s dobou odpisovania 20 rokov. Na základe súhlasu prenajímateľa s odpisovaním uplatnil za dobu nájmu od 6/2018 - 12/2022 (v roku vyradenia majetku sa podľa ust. § 22 ods. 11 ZDP odpis neuplatní) rovnomerné odpisy nasledovne:
-
Ročný odpis = 600 € (12 000/20)
-
Mesačný odpis = 50 € (600/12)
Pre zobrazenie článku nemáte dostatočné oprávnenia.

Odomknite si prístup k odbornému obsahu na portáli.
Prístup k obsahu portálu majú len registrovaní používatelia portálu. Pokiaľ ste už zaregistrovaný, stačí sa prihlásiť.

Ak ešte nemáte prístup k obsahu portálu, využite 10-dňovú demo licenciu zdarma (stačí sa zaregistrovať).



Bezplatný odpovedný servis pre predplatiteľov

Vaše otázky môžete zadať na www.otazkyodpovede.sk.

Seriály