Technické zhodnotenie prenajatej nehnuteľnosti - účtovné a daňové súvislosti (1.)

vzniká na základe nájomnej zmluvy, ktorá je upravená vo všeobecnej právnej norme, a to v § 663 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v z. n. p. (ďalej len "Občiansky zákonník"). Nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva vec (hnuteľnú alebo nehnuteľnú) nájomcovi za odplatu, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo bral z nej úžitky. Prenajímateľ je povinný prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, alebo ak spôsob užívania nedohodol, obvyklé užívanie, a v tomto stave ju na svoje náklady udržiavať. Nájomca je oprávnený užívať vec spôsobom určeným v zmluve, ak sa nedohodlo inak, primerane povahe a určeniu veci. Nájomca je zároveň povinný platiť nájomné podľa uzatvorenej zmluvy, inak nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej užívania.

Špeciálnou právnou normou sa riadi , a to zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v z. n. p. (ďalej len "zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov"). Podľa § 1 písm. a) tohto zákonanebytovými priestormi treba rozumieť miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie. Nebytový priestor môže prenajímateľ prenechať na užívanie inému . Nájomný vzťah môže byť dohodnutý na dobu určitú alebo na dobu neurčitú.

Na účely zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov v z. n. p. (ďalej len "ZDP") pod spadá podľa § 17 ods. 20 tohto zákona uzatvorený napríklad na základe nepomenovanej zmluvy, zmluvy o zriadení vecného bremena, zmluvy o výpožičke alebo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov (§ 51, § 151n až § 151r, § 659 až § 662 Občianskeho zákonníka, § 6 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov). To znamená, že ustanovenia ZDP uplatňované v súvislosti s prenájmom majetku sa rovnako uplatnia aj v prípade majetku poskytnutého na základe uvedeného iného užívacieho vzťahu.

Pojem " je vymedzený v § 29 ods. 1 ZDP a rozumejú sa ním výdavky:

V § 21 ods. 1 písm. g) ZDP je zároveň zadefinované, že výdavky na technické zhodnotenie nie sú daňovými výdavkami. Do základu dane sa zahrnú ako súčasť vstupnej ceny zhodnocovaného majetku (§ 25 ods. 2 ZDP) alebo ako iný majetok (§ 22 ods. 6 ZDP) následne po dokončení technického zhodnotenia, a to prostredníctvom odpisov.

Definícia technického zhodnotenia uvedená v § 29 ZDPmá teda svoju (obmedzuje sa len na určité formy zmien na veci) a svoju (výdavky musia prevýšiť určitú čiastku). Obidve tieto stránky pritom musia byť samozrejme splnené súčasne. Táto definícia je záväzná nielen na účely ZDP, ale aj na účely účtovné, nakoľko zákon č. 431/2002 Z.z. o účtovníctve v z. n. p. (ďalej len "zákon o účtovníctve) a príslušné postupy účtovania sa odvolávajú pri definovaní výdavkov na technické zhodnotenie práve na toto ustanovenie ZDP.

Prvú skupinu výdavkov na technické zhodnotenie podľa § 29 ods. 1 ZDP tvoria zmeny dokončených stavieb, ktorými sú nadstavby, prístavby, stavebné úpravy, uvedené § 139b ods. 5 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v z. n. p., na ktorý sa ZDPodvoláva. Podľa tohto ustanovenia sa rozumejú také zmeny dokončených stavieb, ktorými sa stavby zvyšujú, sú také zmeny dokončených stavieb, ktorými sa stavby pôdorysne rozširujú a ktoré sú navzájom prevádzkovo spojené s doterajšou stavbou a stavebnými úpravami sú také zmeny na dokončených stavbách, pri ktorých sa zachováva vonkajšie pôdorysné aj výškové ohraničenie stavby.

je definovaná v § 29 ods. 4 ZDP, a treba ňou rozumieť také zásahy do majetku, ktoré majú za následok zmenu jeho účelu použitia, kvalitatívnu zmenu jeho výkonnosti alebo technických parametrov. Za zmenu technických parametrov nemožno považovať zámenu použitého materiálu pri dodržaní jeho porovnateľných vlastností.

na účely ZDP sa podľa § 29 ods. 5 ZDP rozumie rozšírenie vybavenosti alebo použiteľnosti majetku o také súčasti, ktoré pôvodný majetok neobsahoval, pričom tvoria neoddeliteľnú súčasť majetku. Za neoddeliteľnú súčasť majetku sa považujú samostatné veci, ktoré sú určené na spoločné použitie s daným majetkom a spolu s ním tvoria jeden majetkový celok.

Výdavky charakteru technického zhodnotenia sa hodnotia vždy u samostatne evidovaného v majetku daňovníka. Takýmto samostatne evidovaným majetkom je napríklad jedna budova, jeden nebytový priestor.

Podstatným pojmom definície technického zhodnotenia je aj ktorý definuje, že sa neposudzuje izolovane každý výdavok charakteru technického zhodnotenia na jednotlivom majetku, ale až ich celkový súčet za príslušné zdaňovacie obdobie. Ak výdavky charakteru technického zhodnotenia , stávajú sa povinne technickým zhodnotením.

Podľa § 29 ods. 2 ZDPsú technickým zhodnotením uvedené výdavky aj v prípade, € pri jednotlivom majetku, pokiaľ ich daňovník