Portál časopisov
Dane a účtovníctvo v praxi a DPH v praxi

Online časopis

Príjmy z prenájmu nehnuteľností

Rubrika: Daň z príjmov

Na úvod je potrebné vymedziť pojem nehnuteľnosť. Podľa § 119 Občianskeho zákonníka nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom. Pozemky majú vždy charakter nehnuteľných vecí bez ohľadu na ich výmeru a určenie. Stavba nie je súčasťou pozemku (pozri § 120 Občianskeho zákonníka). Stavby majú charakter nehnuteľností iba vtedy, ak sú spojené so zemou pevným základom. Na účely ZDP sa považuje za nehnuteľnosť aj byt a nebytový priestor a v nadväznosti na legislatívnu skratku zavedenú v § 3 ods. 2 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n. p. (ďalej len „ZDP“) aj časti nehnuteľností.

Na úvod je potrebné vymedziť pojem nehnuteľnosť. Podľa § 119 Občianskeho zákonníka nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom. Pozemky majú vždy charakter nehnuteľných vecí bez ohľadu na ich výmeru a určenie. Stavba nie je súčasťou pozemku (pozri § 120 Občianskeho zákonníka). Stavby majú charakter nehnuteľností iba vtedy, ak sú spojené so zemou pevným základom. Na účely ZDP sa považuje za nehnuteľnosť aj byt a nebytový priestor a v nadväznosti na legislatívnu skratku zavedenú v § 3 ods. 2 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n. p. (ďalej len „ZDP“) aj časti nehnuteľností. 

Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria vždy medzi príjmy podľa § 6 ZDP, aj vtedy, ak ide o príležitostný prenájom. Pre správny výpočet základu dane z uvedených príjmov je potrebné tak, ako aj pri iných druhoch príjmov fyzickej osoby (FO) správne ich zaradiť k príslušnému druhu príjmov podľa vymedzenia v § 6 ZDP.
 

Vymedzenie príjmov z prenájmu nehnuteľností

Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP, s výnimkou príjmov z prenájmu nehnuteľností, ktoré sú dosahované na základe živnostenského oprávnenia, t. j. okrem príjmov z takého prenájmu nehnuteľností, pri ktorom sú okrem základných služieb poskytované aj ďalšie služby (napr. služby hotelového typu). Ak daňovník prenajíma nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia, príjmy z takejto činnosti sú príjmami zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP. Podľa § 2 zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) v z. n. p. (ďalej len „živnostenský zákon“) živnosťou je sústavná činnosť prevádzkovaná samostatne, vo vlastnom mene, na vlastnú zodpovednosť, za účelom dosiahnutia zisku a za podmienok ustanovených živnostenskom zákone. Prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov podľa § 4 ods. 1 cit. zákona je živnosťou vtedy, ak sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom. Za základné služby je možné považovať napr. dodávku elektriny a vody.
 
Príjmami z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP nie sú ani príjmy z prenájmu nehnuteľností, ktoré FO využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti (SZČ) a má ich zahrnuté v obchodnom majetku (účtuje o nich ako o majetku využívanom na podnikanie alebo na inú SZČ). Ak daňovník nehnuteľnosť, ktorú má zahrnutú v obchodnom majetku, využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikania alebo príjmov z inej SZČ a súčasne ju aj prenajíma, potom príjmy z prenájmu takejto nehnuteľnosti patria medzi príjmy z podnikania alebo príjmy z inej SZČ podľa § 6 ods. 1 a 2 ZDP v závislosti od toho, na ktorú z týchto činností sa nehnuteľnosť využíva.
 
Vyplýva to z § 6 ods. 5 písm. a) ZDP, podľa ktorého príjmom z podnikania alebo z inej SZČ podľa § 6 ods. 1 a 2 cit. zákona je aj príjem z akéhokoľvek nakladania s obchodným majetkom daňovníka. Pojem obchodný majetok podľa § 2 písm. m) ZDP je definovaný ako súhrn majetkových hodnôt – vecí, pohľadávok a iných práv a peniazmi oceniteľných iných hodnôt, ktoré má FO s príjmami z podnikania, z inej SZČ a z prenájmu podľa § 6 ZDP vo vlastníctve a ktoré sa využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov, o ktorých FO účtuje alebo účtovala (podľa zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v z. n. p., ďalej len „zákon o účtovníctve“), eviduje alebo evidovala podľa § 6 ods. 11 ZDP. Obchodným majetkom podľa tohto ustanovenia je aj hmotný majetok obstarávaný formou finančného prenájmu.
 
Príklad č. 1:
Pán Veselý vlastní výrobnú halu, ktorú využíva v súvislosti s prevádzkovaním živnosti a má ju aj zahrnutú v obchodnom majetku. V roku 2006 sa rozhodne časť nehnuteľnosti prenajať. Ide o prenájom nehnuteľnosti, o ktorej daňovník účtuje ako o majetku využívanom na dosiahnutie príjmov zo živnosti [§ 6 ods. 1 písm. b) ZDP]. Súčasne ju aj prenajíma, a preto príjem, ktorý v roku 2006 dosiahne z prenájmu, patrí medzi príjmy zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP.
 
Je na zvážení samotného daňovníka, či majetok, ktorý využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikania, z inej SZČ a z prenájmu (§ 6 ZDP) zaradí do obchodného majetku. Môže sa teda rozhodnúť, či majetok, ktorý využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov podľa § 6 ZDP, bude účtovať v účtovníctve alebo evidovať v evidencii podľa § 6 ods. 11 ZDP.

***

 
Príklad č. 2:
Pani Skromná vlastní nehnuteľnosť, ktorú využíva na dosiahnutie príjmov zo živnosti – má v nej zriadenú krajčírsku dielňu. Nehnuteľnosť nemá zahrnutú v obchodnom majetku. V roku 2006 časť nehnuteľnosti prenajme.
 
Ide o prenájom nehnuteľnosti, ktorú daňovníčka využíva na dosiahnutie príjmov zo živnosti, ale nakoľko o nej neúčtuje ako o majetku využívanom na podnikanie (nemá ju zahrnutú v obchodnom majetku), príjem z prenájmu zahrnie medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP.

***

 
Pre zobrazenie článku nemáte dostatočné oprávnenia.

Odomknite si prístup k odbornému obsahu na portáli.
Prístup k obsahu portálu majú len registrovaní používatelia portálu. Pokiaľ ste už zaregistrovaný, stačí sa prihlásiť.

Ak ešte nemáte prístup k obsahu portálu, využite 10-dňovú demo licenciu zdarma (stačí sa zaregistrovať).



Bezplatný odpovedný servis pre predplatiteľov

Vaše otázky môžete zadať na www.otazkyodpovede.sk.

Seriály