Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti

Príjem z nehnuteľnosti zaradenej v obchodnom majetku

Ak daňový subjekt využíva nehnuteľnosť, ktorú má zahrnutú v obchodnom majetku na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikania alebo príjmov z inej SZČ a súčasne ju aj prenajíma, potom príjmy z prenájmu takejto nehnuteľnosti patria medzi príjmy z podnikania alebo príjmy z inej SZČ podľa § 6 ods. 1 a 2 ZDP v závislosti od toho, na ktorú z týchto činností sa nehnuteľnosť využíva.

Takéto konštatovanie vyplýva z § 6 ods. 5 písm. a) ZDP podľa ktorého, príjmom z podnikania alebo z inej SZČ podľa § 6 ods. 1 a 2 uvedeného zákona je aj príjem z akéhokoľvek nakladania s obchodným majetkom daňového subjektu. Pojem obchodný majetok podľa § 2 písm. m) ZDP je definovaný ako súhrn majetkových hodnôt – vecí, pohľadávok a iných práv a peniazmi oceniteľných iných hodnôt, ktoré má fyzická osoba s príjmami z podnikania, z inej SZČ a z prenájmu podľa § 6 ZDP vo vlastníctve a ktoré sa využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov, o ktorých fyzická osoba účtuje alebo účtovala [podľa zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v z. n. p., (ďalej len „zákon o účtovníctve“)], eviduje alebo evidovala podľa § 6, ods. 11 alebo ods. 14 ZDP. Obchodným majetkom podľa tohto ustanovenia je aj hmotný majetok obstarávaný formou finančného prenájmu.

♦ Príklad č. 1:

Združenie FO (manžel, manželka) prevádzkuje hostinec, ktorý je v ich spoluvlastníctve, budova je zaradená v obchodnom majetku. Časť budovy prenajímajú ďalšiemu podnikateľovi, ktorý platí nájomné. Je príjem za prenájom príjmom podľa § 6 ods. 1 písm. b), alebo je to príjem podľa § 6 ods. 3 ZDP?

Príjmom z podnikania, podľa § 6 ods. 1 ZDP, je aj príjem z prenájmu majetku zaradeného v obchodnom majetku podnikateľa. Vyplýva to z § 6 ods. 5 písm. a) ZDP, podľa ktorého príjmom z podnikania je aj príjem z akéhokoľvek nakladania s obchodným majetkom daňového subjektu. Príjem z prenájmu si manželia zahrnú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nedohodli v zmluve o združení inak. Rovnakým pomerom si rozdelia pri výpočte základu dane aj daňové výdavky.

* * *

♦ Príklad č. 2:

Fyzická osoba – podnikateľ prenajíma nehnuteľnosť spoločnosti s r. o., v ktorej je spoločníkom. Cenu za prenájom si stanovili dohodou, ­avšak je podstatne nižšia ako je cena obvyklá (napr., cena za ktorú prenajíma nehnuteľnosť v tej istej obci Obecný úrad inému podnikateľovi). Podnikateľ nikomu inému nehnuteľnosť neprenajíma. Ako správne chápať pojem cena obvyklá? Je potrebné rozdiel medzi cenou, za ktorú v tom istom mieste prenajíma Obecný úrad nehnuteľnosť a dohodnutou nižšou cenou za prenájom zdaniť? (Ide o osoby blízke.)

ZDP definuje v § 2 písm. n) závislé osoby, súčasne v písm. c) definuje príjem, ktorým je peňažné a nepeňažné plnenie dosiahnuté aj zámenou, ocenené cenami bežne používanými v mieste a v čase plnenia alebo spotreby, a to podľa kvality, prípadne miery opotrebenia predmetného plnenia, ak tento zákon nestanovuje inak.

ZDP však v § 17 Všeobecné ustanovenia o zisťovaní základu dane neukladá daňovníkovi upraviť daňový základ z dôvodu používania odchylných cien od bežne používaných cien. Zákon uvádza takúto povinnosť v § 17 ods. 5 len v prípade zahraničných závislých osôb.

Určitú formu úpravy základu dane medzi závislými osobami obsahuje len ustanovenie § 5 ods. 2 ZDP. Príjmami zamestnancov sú, bez ohľadu na ich právny dôvod, pravidelné, nepravidelné alebo jednorazové príjmy, ktoré sa vyplácajú, poukazujú, alebo pripisujú k dobru, alebo spočívajú v inej forme plnenia daňovníkovi s týmito príjmami alebo v súvislosti s výkonom závislej činnosti.

V prípade, že podnikateľ prenajíma nehnuteľnosť spoločnosti s. r. o. za nižšiu než obvyklú cenu ZDP mu neukladá zvýšiť si základ dane o rozdiel medzi dohodnutou a bežnou cenou.

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti nezaradenej v obchodnom majetku

Príjmami z prenájmu nehnuteľností, podľa § 6 ods. 3 ZDP sú príjmy z prenájmu nehnuteľností, ak nejde o prenájom majetku zaradeného v obchodnom majetku podnikateľa. Súčasťou týchto príjmov sú aj príjmy z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti.

Z ustanovenia § 6 ods. 3 ZDP vyplýva, že príjmami z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP sú aj príjmy z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti. Podľa § 121 Občianskeho zákonníka príslušenstvom veci sú veci, ktoré patria vlastníkovi hlavnej veci a sú ním určené na to, aby sa trvale užívali s hlavnou vecou.

Príjmami z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP sú aj príjmy z prenájmu dosahované daňovníkmi, ktorí so súhlasom vlastníka (prenajímateľa) prenajmú prenajatú nehnuteľnosť ďalšiemu nájomcovi (tzv. podnájom napr. podľa § 6 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v z. n. p. § 666 a § 719 Zákon č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v z. n. p.).

Podľa § 4 ods. 8 ZDP príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP, ktoré plynú manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, sa zahŕňajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa manželia nedohodnú inak. V tom istom pomere sa zahŕňajú do základu dane aj výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie alebo udržanie týchto príjmov.

Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP dosiahnuté spoločne dvoma alebo viacerými daňovníkmi z dôvodu spoluvlastníctva k nehnuteľnosti a spoločné výdavky vynaložené na ich dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie sa podľa § 10 ods. 1 ZDP, zahŕňajú do základu dane jednotlivých daňovníkov podľa ich spoluvlastníckych podielov, ak nie je právnym predpisom ustanovený alebo účastníkmi dohodnutý iný podiel.

♦ Príklad č. 3:

Fyzická osoba nemá živnostenský list, je zamestnancom. Prenajme si nehnuteľnosť od svojho zamestnávateľa a s jeho súhlasom to prenajíma pre tretiu osobu (s. r. o.). Je to príjem pre fyzickú osobu len z daňového hľadiska, nemusí mať živnostenský list a ani neplatí z príjmu za prenájom do sociálnej poisťovne ani do zdravotnej poisťovne?

Podľa § 4 ods. 1 zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní v z. n. p. (ďalej len „živnostenský zákon“) prenájom nehnuteľnosti nie je živnosťou, ak sa popri p