Predaj nehnuteľnosti v daňových súvislostiach

Predaj nehnuteľnosti možno charakterizovať ako uplatnenie práva vlastníka nehnuteľnosti nakladať so svojím majetkom, či už s majetkom obchodným alebo súkromným. Pri predaji nehnuteľnosti má vo vzťahu k daňovým povinnostiam významnú úlohu zápis v katastri nehnuteľností ako podmienka na právoplatný prevod vlastníctva z predávajúceho na kupujúceho. Práva k nehnuteľnostiam totiž vznikajú vkladom do katastra, pričom právne účinky vkladu vo všeobecnosti vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia správy katastra o jeho povolení. Výnimkou je vznik právnych účinkov vkladu zo zmluvy o prevode bytu a nebytového priestoru do vlastníctva nájomcu podľa § 5 a § 16 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov“), a to na základe právoplatného rozhodnutia o povolení vkladu ku dňu doručenia návrhu na vklad. Rozhodnutie, ktorým sa vklad povoľuje, správa katastra vyznačí v zmluve.

• daň z prevodu a prechodu nehnuteľností (iba ak daňová povinnosť vznikla do 31. 12. 2004),
• daň z príjmov,
• DPH, ak predávajúci je platiteľom tejto dane.

Predaj nehnuteľnosti a daň z prevodu a prechodu nehnuteľností

• prevod vlastníctva bytov, spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu vrátane prevodu vlastníctva priľahlých a zastavaných pozemkov do vlastníctva doterajších nájomcov podľa zákona o vlast- níctve bytov a nebytových priestorov,
• prvý prevod vlastníctva bytu v bytovom dome a jeho spoločných častí a spoločných zariadení alebo vlastníctva bytu v rodinnom dome vrátane prevodu vlastníctva priľahlých pozemkov a zastavaných pozemkov z vlastníctva stavebníka do vlastníctva FO alebo PO,
• prevod stavby vrátane priľahlých pozemkov a zastavaných pozemkov, ktorá je novostavbou, na ktorú bolo vydané právoplatné kolaudačné rozhodnutie, alebo je dokončenou novostavbou a stavba nebola doteraz užívaná, ak prevodcom je FO alebo PO, ktorej predmetom činnosti je výstavba alebo predaj stavieb a ktorú nadobúdateľ ďalej prenajíma na základe zmluvy s právom kúpy prenajatej veci,
• nadobudnutie nehnuteľnosti na základe nájomnej zmluvy s právom kúpy prenajatej veci do vlastníctva nájomcu, ak predchádzajúci prevod nehnuteľnosti do vlastníctva prenajímateľa bol predmetom dane,
• vydanie nehnuteľnosti podľa osobitných predpisov.

Predaj nehnuteľnosti a DPH

• ak je toto dodanie uskutočnené do 5 rokov od prvej kolaudácie stavby, na základe ktorej bolo povolené užívanie stavby, ide o dodanie podliehajúce DPH; platiteľ DPH je povinný pri predaji takejto nehnuteľnosti uplatniť k cene nehnuteľnosti aj DPH,
• ak je toto dodanie uskutočnené po 5 rokoch od prvej kolaudácie stavby, na základe ktorej bolo povolené užívanie stavby, ide o dodanie oslobodené od DPH; platiteľ sa však môže rozhodnúť, že toto dodanie nebude oslobodené od dane a pri predaji nehnuteľnosti uplatní DPH,
• dodanie samostatných stavebných pozemkov podlieha DPH a platiteľ DPH je povinný pri ich predaji uplatniť k cene nehnuteľnosti aj DPH,
• dodanie pozemkov okrem stavebných pozemkov je vždy oslobodené od dane.