Podnikatelia a daň z nehnuteľností

Podľa zákona č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady v z. n. p. (ďalej len „zákon o miestnych daniach a miestnom poplatku“) sa majetok fyzických a právnických osôb, ktorý sa nachádza na území Slovenskej republiky zdaňuje daňou z nehnuteľností. Správu tejto dane vykonáva tá obec, na ktorej území sa nehnuteľnosť uvádzaných osôb nachádza.

Daň z nehnuteľností sa skladá z troch zložiek, ktorými sú daň z pozemkov, daň zo stavieb a daň z bytov. Spomínané zložky dane sú iba čiastkové dane s osobitne vymedzenými predmetmi dane a osobitne určenými základmi dane. Základ dane pri dani zo stavieb a dani z bytov je vyjadrený v technických jednotkách (m²) s tým rozdielom, že pri zdanení stavieb je základom dane zastavaná plocha v m² a pri zdanení bytov je základom dane podlahová plocha v m². Základ dane z pozemkov je určený v závislosti od druhu pozemku, jeho výmery a hodnoty pozemku určenej príslušným právnym predpisom.

Osoba, ktorá platí daň

Daňové povinnosti má osoba, ktorá je daňovníkom. Preto právnická osoba, ktorá vykonáva podnikateľskú alebo zárobkovú činnosť, ako aj fyzická osoba podnikajúca na základe živnostenského oprávnenia má v prvom rade vedieť, či podľa zákona o miestnych daniach a miestnom poplatku je daňovníkom. Daňovníkom dane z nehnuteľností je predovšetkým vlastník nehnuteľného majetku, pričom sa neberie ohľad na jeho bydlisko, ak ide o fyzickú osobu, alebo sídlo, ak ide o právnickú osobu.

Pozemky

Právnická alebo fyzická osoba je ako podnikateľ daňovníkom dane z pozemkov vtedy ak:

1. je vlastníkom pozemku,
2. je ako správca pozemku vo vlastníctve štátu, správca pozemku vo vlastníctve obce, správca pozemku vo vlastníctve vyššieho územného celku zapísaná v katastri nehnuteľností,
3. je ako nájomca zapísaná na liste vlastníctva v katastri nehnuteľností a nájomný vzťah k pozemku trvá alebo má trvať najmenej päť rokov,
4. pozemky, ktoré spravuje Slovenský pozemkový fond má na základe nájomnej zmluvy v nájme (v týchto prípadoch sa nájomný vzťah k pozemkom nezapisuje na list vlastníctva v katastri nehnuteľností),
5. jej boli pridelené náhradné pozemky na obhospodarovanie,
6. náhradné pozemky na základe zmluvy prenajala od tej fyzickej osoby, ktorej boli náhradné pozemky pridelené na obhospodarovanie,
7. pozemky skutočne užíva, avšak len v tých prípadoch, ak nie je známy vlastník pozemku, správca pozemku, dlhodobý nájomca alebo nejde o pozemky vyššie uvedené, pre ktoré je daňovník určený zákonom,
8. je spoluvlastníkom pozemku.

Stavby

Daňovníkom dane zo stavieb je právnická alebo fyzická osoba vykonávajúca podnikateľskú činnosť vtedy, ak:

• je vlastníkom stavby,
• je správcom stavby vo vlastníctve štátu, správcom stavby vo vlastníctve obce, správcom stavby vo vlastníctve vyššieho územného celku,
• stavby, ktoré spravuje Slovenský pozemkový fond má na základe zmluvy v nájme,
• stavby skutočne užíva, avšak len v tých prípadoch, ak nie je známy vlastník stavby, správca stavby alebo nejde o stavby vyššie uvedené, pre ktoré je daňovník určený zákonom,
• je spoluvlastníkom stavby.

Byty a nebytové priestory

Za byty a nebytové priestory je právnická alebo fyzická osoba daňovníkom dane z bytov vtedy, ak:

1. má byty alebo nebytové priestory vo vlastníctve,
2. je správcom bytu alebo nebytového priestoru vo vlastníctve štátu, správcom bytu alebo nebytového priestoru vo vlastníctve obce, správcom bytu alebo nebytového priestoru vo vlastníctve vyššieho územného celku,
3. je spoluvlastníkom bytu alebo nebytového priestoru.

Za spoločné časti a spoločné zariadenia v bytovom dome, ktoré sú v spoluvlastníctve viacerých osôb, a ktoré sa využívajú na podnikanie, zárobkovú činnosť alebo na prenájom sa daň z bytov neplatí.

Majetok, ktorý dani podlieha

Kým si daňovník začne vypočítavať výšku dane z nehnuteľností, musí identifikovať, či nehnuteľnosť dani podlieha alebo nie. Rozlišujeme preto nehnuteľnosti, ktoré sú podľa zákona predmetom dane, a ktoré nie sú predmetom dane. V prípade, že pozemok, stavba, byt alebo nebytový priestor je predmetom dane, potom ide o objekt podliehajúci tejto dani, ale môže ísť aj o objekt, ktorý je od dane oslobodený za podmienok určených zákonom o miestnych daniach a miestnom poplatku.

V zákone sú vymedzené aj také pozemky a stavby, ktoré nie sú predmetom dane z pozemkov alebo dane zo stavieb. Tieto nehnuteľnosti sa v daňovom priznaní nepriznávajú. Ak nehnuteľný majetok podlieha dani, určí sa základ dane a prostredníctvom sadzby dane sa zistí výška daňovej povinnosti. Túto je daňovník povinný so správcom dane vysporiadať.

Pozemky

Podľa zákona o miestnych daniach a miestnom poplatku predmetom zdanenia sú pozemky na území Slovenskej republiky, ktoré sú v cit. zákone členené podľa druhu pozemku. Druhové členenie pozemkov eviduje aj kataster nehnuteľností, ktorý na liste vlastníctva uvádza výmeru, druh a lokalitu pozemku. Na zaradenie pozemku podľa druhového členenia je na účely zákona o miestnych daniach a miestnom poplatku určujúce zaradenie pozemku podľa katastra, s výnimkou lesného pozemku do kategórie lesa, kde je určujúci lesný hospodársky plán. Skutočné využívanie pozemku nemá pre účely dane z pozemkov právny význam.

Právnická alebo fyzická osoba – podnikateľ platí daň z pozemkov vtedy, ak je zákonom určená ako daňovník pri pozemkoch, ktoré sú:

1. orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady,
2. trvalé trávne porasty,
3. záhrady,
4. lesné pozemky, na ktorých sú hospodárske lesy,
5. rybníky s chovom rýb a ostatné hospodársky využívané vodné plochy,
6. zastavané plochy a nádvoria,
7. stavebné pozemky,
8. ostatné plochy.

Daňou z pozemkov sa však zdaňuje aj taká nehnuteľnosť, ktorá je podľa stavebného zákona inžinierskou alebo líniovou stavbou (napríklad spevnená vybetónovaná plocha slúžiaca na parkovanie, na prevádzku autobazáru, na skladovanie, predaj áut a podobne). Aj keď podľa stavebného zákona ide o stavbu, na účely zákona o miestnych daniach a miestnom poplatku to nie je stavba, pretože nemá podlažie. Celá výmera takejto stavby (vybetónovanej plochy) sa zdaňuje daňou z pozemkov, a to sadzbou dane určenou pre pozemok druhu „zastavaná plocha a nádvorie“.

Stavby

Daňou zo stavieb sa podľa zákona o miestnych daniach a miestnom poplatku nezdaňujú všetky stavby definované zákonom č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v z. n. p. (ďalej len „stavebný zákon“), ale iba také stavby, ktoré majú jedno alebo viac nadzemných alebo podzemných podlaží, spojené so zemou pevným základom, pričom na daňovú povinnosť nemá vplyv skutočnosť, že sa stavba prestala užívať (§ 10 ods. 2 zákona o miestnych daniach a miestnom poplatku). Podlažie je časť vnútorného priestoru stavby vymedzená podlahou a stropnou alebo strešnou konštrukciou.

Stavebným zákonom sa v § 43 určilo, čo sa považuje za stavbu, ktorá je pevne spojená so zemou. Podľa citovaného ustanovenia stavebného zákona, stavba je stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. Pevným spojením sa rozumie:

1. spojenie pevným základom,
2. upevnenie strojnými súčiastkami alebo zvarom o pevný základ v zemi alebo o inú stavbu,
3. ukotvenie pilótami alebo lanami s kotvou v zemi alebo na inej stavbe,
4. pripojenie na siete a zariadenia technického vybavenia územia,
5. umiestnenie pod zemou.

Daňou z nehnuteľností sa zdaňuje aj neskolaudovaná stavba, ak sa užíva, ale predmetom dane je aj taká skolaudovaná stavba, ktorá sa prestala užívať.

Byty a nebytové priestory v bytovom dome podliehajúce dani z bytov 

Predmetom dane z bytov v bytovom dome, v ktorom aspoň jeden byt alebo nebytový priestor nadobudli do vlastníctva fyzické alebo právnické osoby, sú byty a nebytové priestory. V opačnom prípade sa bytový dom zdaňuje v režime dane zo stavieb sadzbou dane určenou pre stavby na bývanie.

Bytovým domom určeným na bývanie sa rozumie budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty, v ktorej byty a nebytové priestory sú za podmienok ustanovených v tomto zákone vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Daňou z bytov sa v bytovom dome zdaňujú:

• Byty. Bytom sa na účely zákona o vlastníctve bytov rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky. Príslušenstvom bytu sú vedľajšie miestnosti a priestory, ktoré sú určené na to, aby sa s bytom užívali (napríklad pivnica, šatník a podobne).
• Nebytové priestory. Nebytovým priestorom v bytovom dome sa rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Nebytovým priestorom sú aj garáže nadobudnuté v bytovom dome. Tie sa zdaňujú sadzbou dane určenou vo všeobecne záväznom nariadení za nebytový priestor v bytovom dome. Nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu ani spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu.

Pri odkúpení bytu sa do vlastníctva nadobúda aj spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu. Tieto sa nezdaňujú ani vtedy, ak sa v nich vykonáva podnikateľská alebo iná zárobková činnosť, alebo sa prenajímajú.

Základ dane

Pozemky

Základom dane z pozemkov je násobok výmery pozemku v m² a hodnoty pozemku. Hodnota pozemkov za ornú pôdu a trvalé trávne porasty je určená v prílohe č. 1 zákona o miestnych daniach a miestnom poplatku. Za záhrady, zastavané plochy a nádvoria, stavebné pozemky a ostatné plochy je hodnota pozemkov určená v prílohe č. 2 zákona o miestnych daniach a miestnom poplatku v členení podľa jednotlivých obcí a v rámci obci podľa jednotlivých katastrálnych území.

Ak je právnická alebo fyzická osoba – podnikateľ daňovníkom dane z pozemkov za ornú pôdu, chmeľnice, vinice, ovocné sady a trvalé trávnaté porasty, základom dane z pozemkov je hodnota pôdy bez porastov určená vynásobením výmery pozemkov v m² a