Opravy a technické zhodnotenie prenajatého majetku

Zo všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve (§ 663 a nasl.) vyplýva, že nájomca je povinný starať sa o to, aby na veci nevznikla škoda. Zároveň sa ukladá prenajímateľovi povinnosť prenajatú vec udržiavať v stave spôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie. Nájomca zas v tejto súvislosti má oznamovaciu povinnosť voči prenajímateľovi o potrebe vykonania opráv. Pri porušení tejto povinnosti zodpovedá nájomca za škodu tým spôsobenú a nemá nároky, ktoré by mu inak prislúchali pre nemožnosť alebo obmedzenú možnosť užívať vec pre vady veci, ktoré sa včas prenají­mateľovi neoznámili. Ak prenajímateľ vec riadne neudržuje alebo nevykoná nájomcom oznámené potrebné opravy, môže nájomca tieto sám vykonať. V takomto prípade mu vzniknú nároky podľa § 669 Občianskeho zákonníka. Ak nájomca vynaložil na vec náklady pri oprave, na ktorú je povinný prenajímateľ, má nárok na náhradu týchto nákladov, ak sa oprava vykonala so súhlasom prenajímateľa, alebo, ak prenajímateľ bez zbytočného odkladu opravu neobstaral, hoci sa mu oznámila jej potreba. Inak môže nájomca požadovať len to, o čo sa prenajímateľ obohatil.

Zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Ak v dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda, je prenajímateľ oprávnený odstúpiť od zmluvy.

Vykonávanie opráv a technických zhodnotení prenajatého majetku teda vo všeobecnosti prináleží prenajímateľovi, no je možné zmluvnou dohodou medzi nájomcom a prenajímateľom túto povinnosť preniesť na nájomcu. Toto je veľmi dôležitý faktor pri posudzovaní daňovej uznateľnosti nákladov vynaložených na opravy, údržbu, či technické zhodnotenie prenajatého majetku.

Pri posudzovaní jednotlivých „zásahov“ do majetku z hľadiska účtovného aj daňového je dôležité správne posúdiť, či ide o údržbu, opravu alebo či bolo vykonané technické zhodnotenie majetku. Pritom je dôležité vychádzať z reality skutočného zásahu, ktorý bol na majetku vykonaný, a nie napr. zo znenia faktúry dodávateľa.

Pri definovaní pojmov ­opravy a údržba je možné vychádzať z ust. § 35 ods. 2 písm. f) opatrenia č. 23054/­2002-92, ktorým sa ustanovujú podrobnosti o postupoch účtovania a rámcovej účtovej osnove pre podnikateľov účtujúcich v sústave podvojného účtovníctva v z. n. p. (ďalej len „Postupy účtovania v PÚ“), resp. § 10 ods. 27 písm. f) Postupov účtovania v JÚ. Podľa týchto ustanovení sa opravou rozumie odstraňovanie čiastočného fyzického opotrebovania alebo poškodenia majetku za účelom jeho uvedenia do predchádzajúceho alebo prevádzkyschopného stavu. Uvedením do prevádzkyschopného stavu sa rozumie vykonanie opravy aj s použitím iných než pôvodných materiálov, náhradných dielcov, súčastí alebo technológií, ak nedôjde k zmene technických parametrov, zvýšeniu výkonnosti majetku, ani k zmene účelu použitia majetku. Udržiavaním sa rozumie súbor takých činností, ktorými sa spomaľuje fyzické opotrebovanie, predchádza sa jeho následkom a odstraňujú sa drobnejšie závady.

Od nákladov na opravy a údržbu je potrebné dôsledne odlišovať technické zhodnotenie, o hodnotu ktorého sa zvyšuje ocenenie dlhodobého hmotného majetku, okrem technického zhodnotenia majetku v nájme hradeného nájomcom, kedy sa považuje za samostatný dlhodobý hmotný majetok. Postupy účtovania v PÚ nedefinujú tento pojem, ale odvolávajú sa na zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n. p. (ďalej len „ZDP“). Technickým zhodnotením hmotného a nehmotného majetku sa v zmysle § 29 ods. 1 ZDP rozumejú výdavky na dokonče