Portál časopisov
Dane a účtovníctvo v praxi a DPH v praxi

Online časopis

Nájom nehnuteľnosti z pohľadu dane z pridanej hodnoty

Rubrika: Daň z pridanej hodnoty

Každá zdaniteľná osoba je povinná sledovať svoj obrat (výšku príjmov, resp. výnosov z prenájmu) na účel povinnej registrácie za platiteľa dane z pridanej hodnoty, prípadne, ak je to pre ňu výhodné, má možnosť využiť inštitút dobrovoľnej registrácie za platiteľa.

Príjmy z prenájmu nehnuteľností sú významným zdrojom príjmov nielen u podnikateľov, ale aj u občanov. Prenajímatelia nehnuteľností sa z pohľadu zákona o DPH považujú za zdaniteľné osoby, bez ohľadu na to, či nehnuteľnosť prenajímajú na základe živnostenského oprávnenia alebo bez živnostenského oprávnenia. V tejto súvislosti je každá zdaniteľná osoba povinná sledovať obrat (výšku príjmov, resp. výnosov z prenájmu) na účel povinnej registrácie za platiteľa DPH, prípadne, ak je to pre ňu výhodné, má možnosť využiť inštitút dobrovoľnej registrácie za platiteľa.

Uplatňovanie DPH pri nájme nehnuteľností upravuje § 38 zákona č. 222/2004 Z.z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. (ďalej iba „zákon o DPH“), ktorý od 1. 4. 2009 umožňuje platiteľovi dane (prenajímateľovi) rozhodnúť sa, či nájom nehnuteľnosti bude podliehať režimu DPH alebo bude od dane oslobodený. Túto možnosť má však prenajímateľ (platiteľ dane) iba v tom prípade, ak je nájomcom zdaniteľná osoba. Ak je nájomcom nezdaniteľná osoba, nájom nehnuteľnosti je vždy oslobodený od dane.

Nájom nehnuteľností vzniká na zmluvnom základe, pričom môže byť dohodnutý na dobu určitú alebo neurčitú. Všeobecnú úpravu nájomnej zmluvy obsahuje § 663 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky. Zmluva o nájme by mala obsahovať predmet a účel nájmu, výšku nájomného, splatnosť a spôsob platenia nájomného a obdobie, na ktoré sa zmluva uzatvára. Ak je prenajímateľ nehnuteľnosti platiteľom DPH, v zmluve by malo byť tiež uvedené, či ide o nájom oslobodený od DPH alebo či sa nájom zdaňuje. V praxi sa odporúča zmluvne ošetriť aj doúčtovanie elektriny, vody, plynu, telefónu a pod., prípadné zvyšovanie cien a zodpovednosť za škodu a spôsob jej vymáhania. V neposlednom rade by v nájomnej zmluve malo byť uvedené, že nájomca nie je oprávnený dať nehnuteľnosť do podnájmu (tretej osobe), v opačnom prípade môže nájomca nehnuteľnosť ďalej prenajímať.

Poznámka: Zákon o DPH pojem nehnuteľnosť osobitne nedefinuje. Podľa § 8 ods. 1 písm. a) zákona o DPH sa nehnuteľnosti považujú za tovar. Tovarom sa rozumie hmotný majetok, ktorým sú na účely DPH hnuteľné veci, nehnuteľné veci vrátane pozemkov, ale aj elektrina, plyn voda, teplo a pod. Dodaním tovaru je podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o DPH aj dodanie stavby alebo jej časti na základe zmluvy o dielo alebo inej obdobnej zmluvy. Časťou stavby sú priestory, ktoré sú jej súčasťou, napr. byty, nebytové priestory, spoločné časti a spoločné zariadenia bytového domu. Podľa § 119 Občianskeho zákonníka nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom, pričom § 3 ods. 2 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n. p. (ďalej iba „ZDP“) definíciu nehnuteľnosti rozširuje o byty, nebytové priestory alebo ich časti.

Vymedzenie prenájmu nehnuteľnosti z pohľadu DPH – dodanie služby

Nájom nehnuteľnosti sa z hľadiska vymedzenia zdaniteľných obchodov, ktoré sú predmetom dane, považuje za službu. Podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona o DPH sa za dodanie služby považuje aj poskytnutie práva užívať hmotný majetok (napr. nájom nehnuteľnosti). Pri nájme nehnuteľnosti alebo jej časti dochádza zo strany prenajímateľa (platiteľa DPH) väčšinou k opakovanému dodávaniu služby.

Poznámka: Z hľadiska uplatňovania DPH sa podľa § 38 ods. 6 zákona o DPH rovnako, ako nájom nehnuteľnosti alebo jej časti, posudzuje aj podnájom nehnuteľnosti alebo jej časti. Podľa § 666 Občianskeho zákonníka je nájomca oprávnený dať predmet nájmu do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak. Rozdiel medzi nájmom a podnájmom spočíva v tom, že pri nájme ide o vzťah medzi vlastníkom nehnuteľnosti (prenajímateľom) a nájomcom, pri podnájme je to vzťah medzi nájomcom a podnájomníkom.

Služby, ktoré sa viažu k nehnuteľnosti, sa zdaňujú v tom štáte, kde sa nehnuteľnosť nachádza, bez ohľadu na to, či sú poskytnuté zdaniteľnej alebo nezdaniteľnej osobe (osobitné pravidlo miesta dodania služby podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH).

Okrem samotnej služby nájmu môže prenajímateľ poskytovať nájomcovi aj ďalšie služby a dodávať tovary, ktoré sú spojené s nájmom nehnuteľnosti. Vzhľadom na správne uplatnenie režimu zdanenia a vzniku daňovej povinnosti musí prenajímateľ pri fakturácii týchto ostatných prevádzkových nákladov rozlišovať, či ide o:

  • dodanie tovaru (refakturácia elektrickej energie, tepla, vody alebo plynu nájomcovi na základe skutočnej spotreby) – vznik daňovej povinnosti podľa § 19 ods. 3 písm. c) zákona o DPH,
  • alebo o poskytnutie služby podľa § 9 ods. 4 zákona o DPH (prenajímateľ môže poskytovať, resp. obstarávať pre nájomcu ďalšie služby ako napr. upratovacie, telekomunikačné služby, odvoz komunálneho odpadu a pod.) – vznik daňovej povinnosti podľa § 19 ods. 6 zákona o DPH.

Vymedzenie prenájmu nehnuteľnosti z pohľadu dane z príjmov

Prenájom nehnuteľnosti FO (nepodnikateľom) sa v praxi môže realizovať dvoma spôsobmi. Ak FO poskytuje prenájom nehnuteľnosti bez živnostenského oprávnenia (t. j. poskytuje iba základné služby súvisiace s prenájmom), dosahuje príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 ZDP. Ak FO poskytuje prenájom nehnuteľnosti na základe živnostenského oprávnenia podľa § 4 ods. 1 zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) v z. n. p. (ďalej len „živnostenský zákon“) (t. j. poskytuje okrem základných služieb súvisiacich s prenájmom nehnuteľnosti aj doplnkové služby), dosahuje príjem zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP.

Poznámka: Prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov je podľa § 4 ods. 1 živnostenského zákona živnosťou, ak sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom. Pod základnými službami spojenými s prenájmom nehnuteľnosti sa rozumie dodávka tepla, vody, elektrickej energie, plynu, odvoz odpadu, upratovanie spoločných priestorov a pod. (podľa § 8 ods. 1 zákona o DPH sa elektrická energia, teplo, voda a plyn považujú za tovar). Prenajímateľ nehnuteľnosti môže okrem základných služieb poskytovať aj iné (doplnkové) služby spojené s prenájmom, ako napr. upratovanie a stráženie prenajímaných priestorov a pod.

Ak nehnuteľnosť prenajímajú FO (podnikatelia), ktoré ju majú zaradenú v obchodnom majetku a využívajú ju na svoje podnikanie a zároveň časť nehnuteľnosti prenajímajú, potom príjmy z prenájmu takejto nehnuteľnosti patria medzi príjmy z podnikania alebo príjmy z inej SZČ podľa § 6 ods. 1 a 2 ZDP v závislosti od toho, na akú z týchto činností podnikateľ nehnuteľnosť využíva.

Ak nehnuteľnosť prenajímajú právnické osoby (PO) zriadené za účelom podnikania, výnosy z prenájmu sú súčasťou výsledku hospodárenia z bežnej činnosti a podliehajú dani z príjmov PO. U PO, ktoré nie sú založené alebo zriadené na podnikanie sú predmetom dane z príjmov príjmy z činností, ktorými sa dosahuje zisk, alebo ktorými sa dá zisk dosiahnuť, aj vrátane príjmov z nájomného (bez ohľadu na to, či sa prenájom majetku uskutočňuje v rámci hlavnej alebo podnikateľskej činnosti). Avšak v niektorých prípadoch (u vybraných daňovníkov nezaložených alebo nezriadených na podnikanie) môžu byť príjmy z nájomného oslobodené od dane z príjmov podľa § 13 ZDP.

Vymedzenie zdaniteľnej osoby – prenajímateľa

Zdaniteľnou osobu je každá osoba (FO alebo PO), ktorá nezávisle vykonáva akúkoľvek ekonomickú činnosť uvedenú v § 3 ods. 2 zákona o DPH bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti, t. j. podniká.

Vymedzenie zdaniteľnej osoby je špecifické tým, že okrem podnikateľov zahŕňa aj iné osoby – nepodnikateľov. Zdaniteľnými osobami sú najmä podnikatelia (tuzemské a zahraničné podnikateľské subjekty), ale aj FO (nepodnikatelia), ktoré majú napríklad príjmy z prenájmu nehnuteľností na pokračujúcom základe alebo osoby nezaložené alebo nezriadené na podnikanie, ak vykonávajú ekonomickú činnosť, z ktorej dosahujú príjmy (napr. rozpočtové a príspevkové organizácie, nadácie, občianske združenia a pod.).

Poznámka: Vymedzenie ekonomickej (podnikateľskej) činnosti podľa § 3 ods. 2 zákona o DPH je širšie ako podľa § 2 Obchodného zákonníka, kde sa pod podnikaním chápe sústavná činnosť vykonávaná samostatne podnikateľom vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť za účel dosiahnutia zisku.

Za podnikanie sa podľa § 3 ods. 2 zákona o DPH považuje aj využívanie hmotného a nehmotného majetku na účel dosahovania pravidelného príjmu z tohto majetku, t. j. prenajímanie majetku. To znamená, že zdaniteľnou osobou môže byť aj FO, ktorá nie je podnikateľom, ak prenajíma nehnuteľnosť na pokračujúcej báze a z toho prenájmu dosahuje pravidelný príjem (príležitostný prenájom, ktorý nie je poskytovaný opakovane sa nepovažuje za ekonomickú činnosť). Ak táto osoba dosiahne zákonom stanovený obrat pre registráciu, musí sa registrovať pre DPH podľa § 4 zákona o DPH.

V prípade, ak ide o prenájom nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, považuje sa využívanie tohto majetku na účel dosahovania príjmu za podnikanie oboch manželov v rovnakom pomere, ak sa nedohodnú inak (napr., že využívanie majetku bude predmetom podnikania iba jedného z nich). Na účel registrácie pre DPH si obrat sleduje zvlášť každý z manželov alebo v prípade dohody iba jeden z nich. Dohoda je výhodná v tom prípade, ak jeden z manželov už podniká a je platiteľom DPH a prenájom nehnuteľnosti, ktorý je oslobodený od dane bude podľa dohody predmetom podnikania druhého z manželov (nepodnikateľa). Týmto spôsobom sa podnikateľ (platiteľ DPH) vyhne kráteniu dane na vstupe koeficientom, ak vykonáva činnosti s právom na odpočítanie dane a zároveň bez nároku na odpočítanie dane na vstupe.

Nájom nehnuteľnosti a sledovanie obratu na účel registrácie pre DPH

Zdaniteľná osoba (prenajímateľ nehnuteľnosti) sa nestáva automaticky platiteľom dane. Prenajímateľ nehnuteľnosti je, ako každá zdaniteľná osoba, povinný sledovať obrat na účel registrácie pre DPH. V prípade, že tuzemská zdaniteľná osoba dosiahne obrat za najviac 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov 49 790 €, je povinná podať daňovému úradu žiadosť o registráciu pre DPH, a to do 20. dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom dosiahla stanovený obrat. Daňový úrad je povinný tuzemskú zdaniteľnú osobu registrovať pre daň, vydať jej osvedčenie o registrácii pre daň a prideliť jej identifikačné číslo najneskôr do 30 dní odo dňa doručenia žiadosti o registráciu. Dňom uvedeným v osvedčení sa zdaniteľná osoba stáva platiteľom.

Poznámka: Obratom sa podľa § 4 ods. 9 zákona o DPH rozumejú všetky výnosy (príjmy) bez dane z dodávaných tovarov a poskytovaných služieb s miestom dodania v tuzemsku okrem výnosov (príjmov) z tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 2

Pre zobrazenie článku nemáte dostatočné oprávnenia.

Odomknite si prístup k odbornému obsahu na portáli.
Prístup k obsahu portálu majú len registrovaní používatelia portálu. Pokiaľ ste už zaregistrovaný, stačí sa prihlásiť.

Ak ešte nemáte prístup k obsahu portálu, využite 10-dňovú demo licenciu zdarma (stačí sa zaregistrovať).



Bezplatný odpovedný servis pre predplatiteľov

Vaše otázky môžete zadať na www.otazkyodpovede.sk.

Seriály