Jedným z najčastejších právnych vzťahov pri realizácii podnikateľskej činnosti je vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom, predmetom ktorého je nájom nebytových priestorov. Vzniká na základe písomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi do dočasného odplatného užívania nebytový priestor za podmienok bližšie stanovených v nájomnej zmluve.
Základným právnym predpisom upravujúcim zmluvu o nájme nebytových priestorov je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v z. n. p. (ďalej len „zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov“). Ak niektorá otázka týkajúca sa nájmu nebytových priestorov nie je upravená v cit. zákone, odpoveď treba hľadať v Občianskom zákonníku (§ 663 – § 684).
Nebytový priestor
Pojem nebytový priestor definuje § 1 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov. Podľa neho sú nebytovými priestormi miestnosti alebo súbory miestností, ktoré sú na základe rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie a byty, pri ktorých bol udelený súhlas na ich užívanie na nebytové účely.
Na určenie účelu využitia stavby je rozhodujúce kolaudačné rozhodnutie vydané príslušným stavebným úradom. Ak kolaudačné rozhodnutie obsahuje iný účel využitia stavby, pri prenajímaní miestností, resp. súboru miestností nachádzajúcich sa v nej (okrem bytu, ktorý môže byť používaný na nebytové účely) nie je možné postupovať podľa zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov, ale len podľa príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka. Výnimočne stavebný úrad môže zmeniť svojím rozhodnutím účel využitia stavby.
Podľa zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov sa postupuje aj v prípade, keď predmetom nájmu je byt určený na užívanie na nebytové účely. Nebytovým priestorom podľa § 1 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov je len ten byt, pri ktorom bol udelený súhlas na jeho užívanie na nebytové účely. Zákon ale nerieši otázku, kto a za akých podmienok udeľuje súhlas na užívanie bytov na nebytové účely. Dočasné užívanie bytu na iné účely ako na bývanie čiastočne stanovuje zákon č. 189/1992 Zb. o úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a bytovými náhradami v z. n. p. Podľa § 9 cit. zákona byt alebo jeho časť vo vlastníctve štátu alebo obce možno dočasne používať na iné účely ako na bývanie len so súhlasom prenajímateľa a na základe povolenia obce. Povolenie obce nie je potrebné vtedy, ak sa použije na iné účely ako na bývanie časť bytu tak, že spôsob použitia nevylučuje súčasné užívanie miestností na bytové účely. Prenajímateľovi bytu vo vlastníctve obce alebo štátu, ktorý dá byt inej osobe do nájmu bez súhlasu obce, obec môže udeliť pokutu do výšky 10 000 Sk. Trvalé použitie bytu na iné účely ako na bývanie upravuje zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v z. n. p. (ďalej len „stavebný zákon“). Ak sa má byt užívať ako nebytový priestor trvalo, podľa § 85 ods. 1 stavebného zákona je potrebné zmeniť účel užívania stavby, bez ohľadu na to, kto je vlastníkom bytu. Otázku prenechania bytu, ktorý je vo vlastníctve inej osoby ako obce alebo štátu do dočasného užívania na iné účely ako na bývanie, žiaden predpis platný v SR nerieši.
Náležitosti nájomnej zmluvy
Podľa zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov nájomná zmluva musí byť uzatvorená v písomnej forme a musí obsahovať:
- označenie zmluvných strán, t. j. prenajímateľa a nájomcu,
- predmet nájmu, t. j. označenie nebytového priestoru,
- účel nájmu,
- výšku, splatnosť nájomného a spôsob platenia nájomného,
- v prípade, ak nejde o zmluvu na dobu neurčitú, čas, na ktorý sa uzatvára.
Ak zmluva o nájme nebytového priestoru nie je uzatvorená v písomnej forme, alebo neobsahuje všetky uvedené náležitosti, je absolútne neplatná.
Okrem povinných náležitostí, samozrejme, zmluva o nájme nebytového priestoru môže obsahovať aj úpravu ďalších otázok súvisiacich s nájmom, napríklad spôsoby skončenia zmluvy o nájme, výpovedné dôvody, výpovednú dobu, definovanie služieb spojených s nájmom nebytových priestorov.
Prenajímateľ a nájomca
Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov je jediným právnym predpisom upravujúcim problematiku nájmu a podnájmu nebytových priestorov. Preto podľa neho postupujú všetky subjekty – fyzické osoby – nepodnikatelia, fyzické osoby vykonávajúce podnikateľskú činnosť, právnické osoby bez ohľadu na predmet svojej činnosti.
Prenajímateľom nebytového priestoru môže byť akákoľvek osoba – fyzická osoba alebo právnická osoba bez ohľadu na to, či je alebo nie je podnikateľom, ktorá je oprávnená disponovať nebytovým priestorom, t. j. predovšetkým vlastník nehnuteľnosti alebo osoba, ktorá má k nebytovému priestoru právo hospodárenia (napr. štátna rozpočtová organizácia, štátny podnik).
Nájomcom nebytového priestoru môže byť akákoľvek fyzická osoba alebo právnická osoba, ktorá má právnu subjektivitu.
Ak ste sa rozhodli uzatvoriť nájomnú zmluvu a vystupujete na strane nájomcu, pred podpísaním nájomnej zmluvy je vhodné overiť si, či osoba, od ktorej si chcete nebytový priestor prenajímať, má oprávnenie daný priestor prenajať a vyžiadať si od prenajímateľa list vlastníctva alebo iný doklad preukazujúci, že je oprávnený nakladať s nebytovým priestorom a dať vám ho do nájmu.
V priebehu trvania nájomnej zmluvy v dôsledku rôznych právnych skutočností (napr. smrť prenajímateľa, prevod vlastníckeho práva k prenajímaným nebytovým priestorom, zánik obchodnej spoločnosti spojený s prechodom všetkých práv a povinností na jej právneho nástupcu) môže dôjsť k zmene vlastníckeho práva k prenajatým nebytovým priestorom.
Ak dôjde k takejto zmene vlastníctva v čase trvania nájomnej zmluvy, nadobúdateľ nebytových priestorov vstupuje do právneho postavenia prenajímateľa a je viazaný zmluvou o nájme nebytových priestorov uzatvorenou medzi predchádzajúcim prenajímateľom a nájomcom. Nájomnú zmluvu z dôvodu zmeny vlastníckeho práva k prenajatým nebytovým priestorom môže vypovedať v najbližšom výpovednom období len nájomca, a to aj vtedy, keď bola zmluva uzavretá na dobu určitú.
Predmet nájmu
Nájomná zmluva by mala obsahovať čo najpresnejšie určenie predmetu nájmu, t. j. nebytového priestoru, najmä v prípade, keď predmetom nájmu majú byť miestnosti, ktoré sú časťou nehnuteľnosti. Na presné určenie predmetu nájmu je vhodné použiť napr. aj situačný nákres, ktorý tvorí neoddeliteľnú prílohu nájomnej zmluvy a z neho je zrejmé, ktoré miestnosti sú predmetom konkrétnej nájomnej zmluvy.
Účel nájmu
Podľa § 3 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov je možné prenajať nebytový priestor len na účel, na ktorý je stavebne určený. Účel užívania nebytového priestoru určuje právoplatné kolaudačné rozhodnutie príslušného stavebného úradu. Napríklad, ak kolaudačné rozhodnutie určuje, že ide o priestory určené na skladovanie, nie je možné prenajať ich za účelom užívania ako kancelárskych priestorov. Ak by bola uzavretá zmluva, na základe ktorej skladové priestory by sa prenajímali na účel zriadenia kancelárskych priestorov, táto nájomná zmluva by bola od začiatku neplatná a zmluvným stranám by z nej nevznikali žiadne práva a povinnosti.
Výška nájomného
V zmysle § 7 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov, ak výška nájomného nie je upravená všeobecne záväzným právnym predpisom, určí sa dohodou zmluvných strán. V súčasnosti neexistuje zákon, ktorý by prenajímateľom priamo určoval maximálne ceny nájomného. Na druhej strane náš právny poriadok dáva niektorým orgánom štátnej správy možnosť regulácie výšky nájomného.
Podľa § 20 zákona č. 18/1996 Z. z. o cenách v z. n. p. regulovať ceny (t. j. aj nájomné) v zákonom stanovených prípadoch môžu Ministerstvo financií SR, Ministerstvo zdravotníctva SR a vyššie územné celky. Ministerstvo zdravotníctva SR je oprávnené vykonávať cenovú reguláciu v zdravotníckych zariadeniach.
Vyšší územný celok je oprávnený určiť maximálne ceny nájomného v nebytových priestoroch miestneho významu v rozsahu ustanovenom Ministerstvom financií SR. Túto možnosť využívajú uvedené subjekty len vo výnimočných prípadoch, spravidla pri zabezpečovaní verejnoprospešných služieb vo svojom regióne, napríklad pre zariadenia sociálnych služieb, zariadenia zdravotnej starostlivosti, kultúrnej činnosti. Ak výška nájomného nie je upravená všeobecne záväzným právnym predpisom, jej určenie je plne v dispozícii zmluvných strán a jej jediným limitom je len vzťah dopytu a ponuky na trhu.
Nájomné a DPH
Nájomná zmluva by mala určovať aj to, či súčasťou nájomného je aj daň z pridanej hodnoty (DPH), resp. či ide o plnenie poskytované s DPH alebo bez DPH. Zmluva môže obsahovať splátkový kalendár, resp. dohodu o platbách nájomnej zmluvy, ktorá je súčasťou nájomnej zmluvy podľa § 71 ods. 3 písm. a) zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. (ďalej len „zákon o DPH“) Ak splátkový kalendár obsahuje údaje podľa § 71 ods. 2 zákona o DPH, prenajímateľ nemusí vystavovať faktúru za opakované plnenie – prenájom. Podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je nájom nehnuteľnosti alebo jej časti oslobodený od dane, s výnimkou:
- nájmu v ubytovacích zariadeniach (hotel, motel, botel, penzión, turistická ubytovňa alebo chata, kemping a ubytovanie v súkromí),
- nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel,
- nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov,
- nájmu bezpečnostných schránok.
Prenájom nehnuteľnosti neplatiteľovi DPH je vždy oslobodený od dane, ale pri prenájme nehnuteľnosti platiteľovi dane prenajímatelia – platitelia dane sa môžu rozhodnúť, či nájom nebude od dane oslobodený a fakturovať sa bude s platnou DPH.
Pokiaľ ide o vyhotovovanie dokladov, nie je rozhodujúci druh dokladu, ale to, či sa môže alebo nemôže uplatniť oslobodenie. V zmysle § 71 zákona o DPH platiteľ dane nie je povinný vyhotoviť faktúru, ak ide o tovar alebo službu, ktoré sú dodané s oslobodením od dane podľa § 28 až 42 zákona o DPH.
Ak sa uplatní oslobodenie pri predaji alebo prenájme nehnuteľnosti podľa § 38 zákona o DPH, faktúra sa nemusí vystavovať. Táto povinnosť je len vtedy, ak sa nehnuteľnosť predáva alebo prenajíma s daňou, alebo sa nemôže uplatniť oslobodenie od dane.
