Krátkodobý nájom bytu

Zákonodarca argumentoval prijatie tohto zákona aj tým, že súkromné nájomné bývanie je v SR len málo rozvinuté a poddimenzované a predmetný zákon má práve napomôcť zatraktívneniu tejto oblasti nájomných vzťahov a zabezpečiť, aby nájomné bývanie nebolo odkázané na štátnu pomoc v podobe výstavby sociálnych bytov, ale aby aj súkromné osoby mali motiváciu prenajímať byty. Ďalšou argumentáciou pre prijatie takéhoto zákona bola dominancia súkromného vlastníctva bytov oproti nerozvinutému sektoru súkromného nájomného bývania, ktorá vo veľkej miere oslabuje geografickú mobilitu pracovnej sily, ktorá je podľa správy OECD jednou z najnižších v rámci krajín, ktoré táto organizácia združuje, pričom toto je aj jedným z faktorov vysokej miery nezamestnanosti. Zákon o krátkodobom nájme bytu je samostatným právnym predpisom, ktorý je lex specialis k Občianskemu zákonníku ako zákonu lex generalis, pričom tento zákon sa nedotýka osobitných právnych režimov ako je:

• sociálne nájomné bývanie,
• byty, ktoré boli financované prostredníctvom štátneho fondu rozvoja bývania,
• byty osobitného určenia, služobné byty a družstevné byty,
• byty vo vlastníctve obcí, VÚC a vo vlastníctve hlavného mesta SR, mesta Košice a ich mestských častí.

Predmetný zákon o ­krátkodobom nájme bytu aktívne pracuje aj s us­tanovením § 49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n. p. (ďalej len „ZDP“), ktorý ZDP zaviedol, tzv. registračnú povinnosť osôb, ktoré prenajímajú nehnuteľnosti, ktoré musia byť riadnym spôsobom zaregistrované na príslušnom daňovom úrade. V tomto smere je potrebné podotknúť, že v prípade, ak si prenajímateľ nesplní svoju oznamovaciu povinnosť v súvislosti s citovaným ZDP, tak v takom prípade sa na nájomný pomer medzi prenajímateľom a nájomcom ohľadom krátkodobého nájmu nepoužije osobitný zákon, avšak bude sa na tento nájomný vzťah vzťahovať ustanovenie § 685 a nasledujúcich Občianskeho zákonníka o nájme bytu. Z tohto dôvodu sa zákonodarca snaží vytvoriť tlak na prenajímateľa, aby si prenajímateľ splnil riadnym a náležitým spôsobom svoju registračnú a oznamovaciu povinnosť voči daňovému úradu a tým používal výhody, ktoré zákon o krátkodobom nájme bytu poskytuje. Ako sám zákonodarca uvádza, v dôvodovej správe k zákonu nejde o sankciu, ktorá by v takomto prípade hrozila, pretože sankcia hrozí zo samotného ZDP, avšak ide iba o motiváciu, to znamená, že ex lege sú priamo zo zákona vylúčené tie nájomné vzťahy, v ktorých nebola preukázaná registračná a oznamovacia povinnosť voči daňovému úradu a teda tieto vzťahy sa nemôžu riadiť týmto samostatným zákonom, avšak budú sa riadiť ustanovením § 685 a nasledujúcich Občianskeho zákonníka.

Môžeme teda skonštatovať, že cieľom a účelom zákona o krátkodobom nájme bytu je upravovať nájomné vzťahy v rámci súkromného nájomného bývania za zachovania osobitných kategórii bytov a chráneného bývania upravených v Občianskom zákonníku.

Zákon o krátkodobom nájme bytu priamo v ustanovení 2 vymedzuje definíciu krátkodobého nájmu, pričom krátkodobý nájom je vymedzený svojom dĺžkou a môže trvať najviac 6 rokov v rámci svojho predlžovania. Každá krátkodobá nájomná zmluva bytu môže trvať maximálne 2 roky, pričom takúto nájomnú zmluvu je možné predlžiť opätovne 2-krát, to zn., že prenajímateľ s nájomcom nemôžu uzavrieť zmluvu na dobu neurčitú, avšak môžu uzatvárať iba zmluvu na dobu určitú, a to najdlhšie na 2 roky, pričom takúto zmluvu na dobu určitú je možné opätovne 2-krát predlžovať, najviac však po dobu 6 rokov. Ak by bola prekročená lehota 6 rokov, alebo lehota nájomnej zmluvy na dobu určitú dlhšia ako 2 roky, nespadala by takáto nájomná zmluva pod režim krátkodobého nájmu bytu. Nájomná zmluva taktiež vyžaduje, aby bola spísaná medzi prenajímateľom a nájomcom v písomnej forme, pričom nájomná zmluva musí priamo zo zákona o krátkodobom nájme bytu obsahovať základné náležitosti.

Prvou podstatnou náležitosťou, ktorá je charakteristická pre písomné zmluvy, je označenie účastníkov, a to menom, priezviskom, miestom trvalého bydliska, dátumom narodenia, alebo obchodným menom fyzickej, alebo právnickej osoby, ktorá je vlastníkom predmetného bytu a ktorá ho prenajíma. Ďalším podstatným charakteristickým znakom je označenie predmetu nájmu a rozsah užívania predmetu nájmu. Podstatnou náležitosťou nájomnej zmluvy, keďže je zrejmé, že nájomný vzťah je odplatným vzťahom, nemožno ho dohodnúť bezodplatne. V tomto smere je potrebné v nájomnej zmluve priamo určiť výšku nájomného a spôsob jeho úhrady ako aj výšku úhrad spojených s užívaním bytu. Je potrebné