Služby súvisiace s nehnuteľným majetkom

Na určenie miesta dodania služby je podstatné stanoviť, či služba úzko súvisí s nehnuteľnosťou, resp. či nie je takýto priamy súvis, a preto sa použije základné pravidlo na určenie miesta dodania.

Európska komisia vydala vysvetlivky k pravidlám EÚ v oblasti DPH, ktoré sa týkajú určenia miesta poskytovania služieb súvisiacich s nehnuteľným majetkom.

Poskytovanie služieb súvisiacich s nehnuteľným majetkom

Určenie miesta poskytovania služieb súvisiacich s nehnuteľným majetkom je v zákone č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. (ďalej len „zákon o DPH“) upravené v ustanovení § 16 ods. 1 cit. zákona. Do uvedeného ustanovenia bol premietnutý článok 47 smernice Rady 2006/112/ES o spoločnom systéme dane z pridanej hodnoty (ďalej len „smernica o DPH“).

Podľa článku 47 smernice o DPH miestom poskytovania služieb vzťahujúcich sa na nehnuteľný majetok vrátane služieb realitných agentov a znalcov, poskytovania ubytovania v hotelovom sektore alebo v sektoroch s podobnou funkciou, ako sú dovolenkové rezorty alebo miesta upravené na stanovanie, udelenia práv na používanie nehnuteľného majetku a služieb zameraných na prípravu a koordináciu stavebných prác, ako sú služby poskytované architektmi a podnikmi zabezpečujúcimi stavebný dozor, je miesto, kde sa tento nehnuteľný majetok nachádza.

Pojem „nehnuteľný majetok“

Podľa vykonávacieho nariadenia č. 1042/2013 (ďalej len „nariadenie“) článku 13b sa za nehnuteľný majetok považuje:

1. akákoľvek určitá časť zeme na povrchu alebo pod ním, ku ktorej možno založiť vlastnícke právo a držbu;
2. akákoľvek budova alebo stavba pripevnená k zemi alebo v zemi nad úrovňou mora alebo pod ňou, ktorá sa nemôže jednoducho rozobrať alebo premiestniť;
3. akýkoľvek prvok, ktorý sa inštaloval a tvorí neoddeliteľnú súčasť budovy alebo stavby, bez ktorého by budova alebo stavba nebola úplná, ako napríklad dvere, okná, strechy, schodiská a výťahy;
4. akýkoľvek prvok, vybavenie alebo prístroj trvalo namontovaný v budove alebo stavbe, ktorý nemožno premiestniť bez zničenia alebo úpravy budovy alebo stavby.

Podľa článku 31a ods. 1 nariadenia služby sa považujú za služby dostatočne priamo súvisiace s nehnuteľným majetkom v týchto prípadoch:

1. v prípade, že sú odvodené z ne­hnuteľného majetku a že daný majetok tvorí základnú súčasť služby a pre poskytované služby je hlavný a nevyhnutný;
2. v prípade, že sú poskytované na nehnuteľnom majetku alebo sú naň zamerané a ich cieľom je právna alebo fyzická zmena uvedeného majetku.

Kritériá uvedené v písmene a) zahŕňajú služby, v prípade ktorých výsledok pochádza z nehnuteľného majetku (napríklad prenájom budov alebo získanie práva na rybolov na vymedzenom území), zatiaľ čo podľa písmena b) je nehnuteľný majetok hlavným predmetom služby, ktorá sa na ňom vykonala (napríklad oprava budovy).

Služby sa považujú za dostatočne priamo súvisiace s nehnuteľným majetkom v prípade, že sú poskytované na nehnuteľnom majetku alebo naň zamerané a ich cieľom je právna alebo fyzická zmena uvedeného majetku, musia sa zamerať na zmenu právneho postavenia alebo fyzických vlastností tohto nehnuteľného majetku.

Skutočnosť, že služba sa poskytuje (úplne alebo čiastočne) na diaľku, sama osebe nepredstavuje prekážku toho, aby mala dostatočne priamu súvislosť s nehnuteľným majetkom.

Aby sa mohol majetok považovať za „nehnuteľný majetok“, musia byť splnené dve kumulatívne podmienky:

• mala by to byť určitá časť zeme na povrchu alebo pod ním a
• malo by byť možné k nej založiť vlastnícke právo a držbu.

Služby vzťahujúce sa na nehnuteľný majetok sú najmä:

(podľa článku 31a ods. 2 nariadenia)

1. vypracovanie projektu budovy alebo častí budovy určených pre určitú parcelu bez ohľadu na to, či je budova postavená;
2. poskytovanie služieb stavebného dozoru alebo bezpečnostných služieb;
3. stavbu budovy na pozemku, ako aj na stavebné a demolačné práce vykonávané na budove alebo častiach budovy;
4. stavbu trvalých stavieb na pozemku, ako aj stavebné a demolačné práce vykonávané na trvalých stavbách, ako napríklad potrubné systémy pre plyn, vodu, odpadovú vodu a podobne;
5. práce na pozemku vrátane poľnohospodárskych služieb, ako napríklad kultivácia pôdy, výsev, zavlažovanie a hnojenie;
6. prieskum a posúdenie rizika a celistvosti nehnuteľného majetku;
7. oceňovanie nehnuteľného majetku vrátane prípadu, keď je táto služba potrebná na účely poistenia, aby sa stanovila hodnota majetku ako zábezpeky pri pôžičke alebo na posúdenie rizika a škody pri sporoch;
8. prenajímanie nehnuteľného majetku (okrem poskytovania reklamy, aj keď zahŕňa používanie nehnuteľného majetku) vrátane uskladnenia tovaru, v prípade ktorého sa postúpila určitá časť majetku do výlučného používania odberateľom;
9. poskytovanie ubytovania v hotelovom sektore alebo v sektoroch s podobnou funkciou, ako sú dovolenkové tábory alebo miesta upravené na stanovanie vrátane práva na pobyt na určitom mieste vyplývajúce z prevodu práv časovo obmedzeného užívania a podobne;
10. postúpenie alebo prevod iných práv ako tých, na ktoré sa vzťahujú písmená h) a i), na používanie celého nehnuteľného majetku alebo jeho častí vrátane povolenia na používanie časti majetku, ako napríklad udelenie rybárskych a lovných práv alebo prístup do salónikov na letiskách, alebo využívanie infraštruktúry, za ktorú sa vyberajú mýta, akou je napríklad most alebo tunel;
11. údržba, rekonštrukcia a oprava budovy alebo jej častí vrátane prác ako čistenie, obkladanie, tapetovanie a pokladanie parkiet;
12. údržba, rekonštrukcia a oprava trvalých stavieb, ako napríklad potrubných systémov pre plyn, vodu, odpadovú vodu a podobne;
13. inštalácia alebo montáž prístrojov alebo vybavenia, ktoré sa po inštalácii alebo montáži klasifikujú ako nehnuteľný majetok;
14. údržba a oprava, inšpekcia a kontrola prístrojov alebo vybavenia, ak sú dané prístroje alebo vybavenie klasifikované ako nehnuteľný majetok;
15. iná správa majetku než je správa portfólia investícií do nehnuteľností, spočívajúca v prevádzke obchodnej, priemyselnej alebo obytnej nehnuteľnosti vlastníkom majetku alebo na jeho účet;
16. sprostredkovanie pri predaji, prenájme nehnuteľného majetku a pri založení alebo prevode určitých účastí na nehnuteľnom majetku alebo vecných práv k nehnuteľnému majetku (bez ohľadu na to, či sa posudzuje ako hmotný majetok) okrem sprostredkovania pri poskytovaní hotelového ubytovania alebo ubytovania v sektoroch s podobnou funkciou;
17. právne služby súvisiace s prevedením nároku na nehnuteľný majetok a so zriadením alebo prevodom určitých účastí na nehnuteľnom majetku alebo vecnými právami k nehnuteľnému majetku (bez ohľadu na to, či sa posudzuje ako hmotný majetok), ako sú napríklad notárske práce, alebo s vypracovaním zmluvy o predaji alebo nadobudnutí nehnuteľného majetku, aj keď sa základná transakcia vedúca k právnej zmene majetku neuskutoční.

Za služby vzťahujúce sa k nehnuteľnosti sa nepovažuje:

(podľa článku 31a ods. 3 nariadenia)

1. vypracovanie projektu budovy alebo častí budovy, ak nie sú určené pre konkrétnu parcelu;
2. uskladňovanie tovaru v nehnuteľnom majetku, ak žiadna konkrétna časť nehnuteľného majetku nie je postúpená do výhradného používania odberateľom;
3. poskytovanie reklamy, aj keď zahŕňa používanie nehnuteľného majetku;
4. sprostredkovanie pri poskytovaní hotelového ubytovania alebo ubytovania v sektoroch s podobnou funkciou, ako sú dovolenkové tábory alebo miesta upravené na stanovanie, ak sprostredkovateľ koná v mene a na účet inej osoby;
5. poskytovanie miesta pre stánok na veľtrhu alebo výstave spolu s inými súvisiacimi službami, vďaka ktorým môže vystavovateľ vystaviť predmety, akými sú napríklad návrh stánku, preprava a uskladňovanie predmetov, poskytovanie prístrojov, kladenie káblov, poistenie a reklama;
6. inštaláciu alebo montáž, údržbu a opravu, inšpekciu alebo kontrolu prístrojov alebo vyba­venia, ktoré nie sú súčasťou ne­hnuteľného majetku ani sa ňou nestanú;
7. správu portfólia investícií do nehnuteľného majetku;
8. iné právne služby okrem služieb súvisiacich s prevedením nároku na nehnuteľný majetok v súvislosti so zmluvami vrátane poradenstva týkajúceho sa podmienok zmluvy o prevode nehnuteľného majetku alebo v súvislosti s vymáhaním plnenia takejto zmluvy alebo dokázaním existencie takejto zmluvy v prípade, že nejde o špecifické služby pre prevod nároku na nehnuteľný majetok.

Príklady služieb súvisiacich s nehnuteľným majetkom

Prípravná fáza stavebných prác

Môže zahŕňať viaceré kroky (napr. vypracovanie koncepčných návrhov, vykonanie geostacionárnych štúdií atď.), ktoré viac či menej úzko súvisia s nehnuteľným majetkom.

Niektoré služby v rámci tejto prípravnej fázy možno poskytnúť, hoci konkrétne umiestnenie nehnuteľného majetku ešte nie je známe alebo isté. Za takýchto okolností, ak sa služby poskytujú bez toho, aby sa spájali s parcelou alebo konkrétnym majetkom, tieto služby nemožno považovať za služby dostatočne súvisiace s nehnuteľným majetkom a mali by sa zdaňovať podľa príslušných všeobecných pravidiel týkajúcich sa miesta plnenia v závislosti od toho, či sú poskytované zdaniteľnej osobe alebo nezdaniteľnej osobe, pokiaľ sa neuplatňuje iné osobitné pravidlo.

Služby súvisia s nehnuteľným majetkom vtedy, ak sú poskytované v súvislosti s nehnuteľným majetkom, ktorého umiestnenie je identifikované v okamihu, keď sa služba poskytuje.