Portál časopisov
Dane a účtovníctvo v praxi a DPH v praxi

Online časopis

Dodanie a nájom nehnuteľnosti

Dátum: Rubrika: Z praxe

Nehnuteľnosť sa na účely DPH podľa § 8 ods. 1 písm. a) zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. (ďalej „zákon o DPH“) považuje za tovar, jej prevodom teda dochádza k dodaniu tovaru. Za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 1 zákona o DPH môže byť dodanie nehnuteľnosti oslobodené od DPH.

Nájom nehnuteľnosti alebo jej časti sa podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona o DPH považuje za dodanie služby – poskytnutie práva užívať hmotný majetok. Nájom nehnuteľnosti alebo jej časti je podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH oslobodený od dane (okrem zákonom určených výnimiek). V prípade, ak nájomca je zdaniteľnou osobou (podnikateľom), prenajímateľ sa môže v zmysle § 38 ods. 5 zákona o DPH rozhodnúť, že nájom zdaní.

Dodanie nehnuteľnosti oslobodené od dane

Podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH je oslobodené od dane dodanie stavby alebo jej časti vrátane dodania stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, za podmienky, že dodanie je uskutočnené po piatich rokoch od prvej kolaudácie stavby, na základe ktorej bolo povolené užívanie, alebo po piatich rokoch odo dňa začatia prvého užívania. Za časť stavby sa považujú aj byty a nebytové priestory.

Platiteľ sa môže rozhodnúť, že nevyužije možnosť oslobodenia pri dodaní a dodanie nehnuteľnosti alebo jej časti zdaní.

Podľa § 38 ods. 2 zákona o DPH oslobodené od dane je dodanie pozemku okrem dodania stavebného pozemku. V prípade, že sa stavebný pozemok dodáva so stavbou, vzťahuje sa na jeho dodanie režim podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH, t. j. do piatich rokov od kolaudácie zdanenie, po piatich rokoch po kolaudácii možnosť oslobodenia od dane.

V súvislosti so stavebným pozemkom zákon o DPH odkazuje na zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v z. n. p. (ďalej len „stavebný zákon“). Podľa § 43h ods. 1 stavebného zákona stavebným pozemkom sa rozumie časť územia určená územným plánom obce alebo územným plánom zóny, alebo územným rozhodnutím na zastavanie a pozemok zastavaný stavbou.

Podľa § 43 ods. 2 stavebného zákona nezastavaný pozemok, ktorý je súčasťou poľnohospodárskeho pôdneho fondu alebo súčasťou lesného pôdneho fondu, možno v územnom pláne obce alebo v územnom pláne zóny určiť za stavebný pozemok, ak sú splnené podmienky na jeho trvalé vyňatie z poľnohospodárskeho pôdneho fondu alebo lesného pôdneho fondu, alebo ak je v zastavanom území.

Vznik daňovej povinnosti v prípade, že sa neuplatňuje režim oslobodenia od dane, upravuje ustanovenie § 19 ods. 1 zákona o DPH, podľa ktorého daňová povinnosť vzniká pri prevode alebo prechode nehnuteľnosti dňom dodania, ktorým je deň zápisu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. V prípade, ak deň odovzdania nehnuteľ­nosti do užívania nastane pred zápisom vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností, potom sa za deň dodania, a tým aj deň vzniku daňovej povinnosti, považuje deň skutočného odovzdania nehnuteľnosti do užívania.

Pri dodaní stavby na základe zmluvy o dielo alebo inej obdobnej zmluvy je dňom dodania deň odovzdania stavby (deň odovzdania je uvedený v odovzdávacom protokole).

Stavbou podľa § 43 stavebného zákona je stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. Pevným spojením so zemou sa rozumie spojenie pevným základom, upevnenie strojnými súčiastkami alebo zvarom o pevný základ v zemi, alebo o inú stavbu, ukotvenie pilótami alebo lanami s kotvou v zemi. alebo na inej stavbe, pripojenie na siete a zariadenia technického vybavenia územia, umiestnenie pod zemou. Stavby sa podľa stavebnotechnického vyhotovenia a účelu členia na pozemné stavby a inžinierske stavby.

Väzba daňového režimu a možnosti odpočítania DPH z nehnuteľnosti

Skutočnosť, či dodanie alebo nájom nehnuteľnosti prebieha v režime s DPH, alebo v režime oslobodenia od dane, má vplyv na možnosť a rozsah odpočítania dane podľa § 49 ods. 2 až 4 zákona o DPH.

Platiteľ, ktorý nadobudne ne­hnuteľnosť na účely uskutočňovania nájmu, má nárok na odpočítanie DPH v súvislosti s touto nehnuteľnosťou, a to pri zohľadnení vecnej súvislosti podľa § 49 ods. 2 až 4 zákona o DPH. To znamená, že v závislosti od toho, na aký účel bude nehnuteľnosť využívaná, má nárok na plný odpočet DPH, resp. nemá nárok na odpočet, alebo má nárok na odpočítanie pomernej časti DPH na základe jej prepočítania koeficientom.

Na účely DPH zákon v ustanovení § 54 obsahuje definíciu investičného majetku, v prípade ne­hnuteľ­ností ide o: budovy, stavebné pozemky, byty a nebytové priestory; nadstavby, prístavby a stavebné úpravy budov, ktoré si vyžadovali stavebné povolenie podľa stavebného zákona.

Pri investičnom majetku, ktorý bol obstaraný s DPH, je platiteľ povinný sledovať, či nedošlo k zmene účelu jeho použitia oproti stavu, ktorý deklaroval pri jeho nadobudnutí. Zmena účelu v jej finančnom vyjadrení sa prejaví v poslednom zdaňovacom období kalendárneho roka, v ktorom k nej došlo, ako dodatočne odpočítateľná daň alebo dodatočne neodpočítateľná daň. Zmenu účelu investičného majetku platiteľ sleduje počas obdobia 20 rokov. Sledované obdobie začne plynúť v roku, v ktorom bol investičný majetok uvedený po prvýkrát do užívania.

Fakturácia dodania nehnuteľnosti bez DPH z dôvodu prenosu daňovej povinnosti

Pri dodaní nehnuteľnosti sa za určitých podmienok môže uplatniť tuzemský prenos daňovej povinnosti podľa § 69 ods. 12 písm. c) až e) zákona o DPH. Povinnosť platiť DPH sa pri tuzemských dodaniach prenáša z dodávateľa na príjemcu plnenia, ktorý má postavenie platiteľa dane, ak ide o:

  • Predaj nehnuteľnosti, pri predaji ktorej sa dodávateľ rozhodne uplatniť zdanenie v zmysle § 38 ods. 1 zákona – ide o prípady, kedy sa na dodanie nehnuteľnosti vzťahuje oslobodenie od dane, platiteľ sa ale rozhodne oslobodenie nevyužiť.
  • Predaj nehnuteľnosti v rámci exekučného konania, konkurzného konania a daňového exekučného konania.
  • V prípade výkonu záložného práva a zabezpečovacieho prevodu práva, ak zabezpečovací prevod práva spočíva v prevode vlastníckeho práva. Pokiaľ sa predá (speňaží) nehnuteľnosť v rámci výkonu záložného práva a zabezpečovacieho prevodu práva, vzniká povinnosť platiť DPH osobe, ktorá nadobudla právo disponovať s tovarom ako vlastník. V prípade speňaženia prevodu vlastníckeho práva k veci v rámci výkonu zabezpečovacieho prevodu práva sa povinnosť platiť DPH prenáša na veriteľa (príjemcu), ak má postavenie platiteľa DPH, ktorého pohľadávka bola zabezpečená, a taktiež na platiteľa dane, ktorý nadobudol právo disponovať s tovarom ako vlastník pri speňažení predmetu zabezpečenia (predaj na dražbe alebo iným spôsobom).

Prenos povinnosti platiť DPH sa vzťahuje len na prípady, ak právo disponovať s tovarom ako vlastník získa osoba, ktorá má postavenie platiteľa DPH.

Nájom nehnuteľnosti

Pri nájme všeobecne prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral úžitky (§ 663 a nasl. Občianskeho zákonníka).

V súvislosti s nehnuteľnosťami prenajímateľ prenecháva vo forme nájmu nehnuteľnosť inej osobe. Prenajímateľom je spravidla vlastník nehnuteľnosti, môže to však byť aj iná osoba, ktorá má k nehnuteľnosti právo oprávňujúce ju na prenechanie veci do užívania. Predmetom nájmu môže byť aj časť nehnuteľnosti.

Nájomné môže byť dohodnuté v peniazoch, ale aj v naturáliách, prípadne v inom plnení. Nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak. Odlišnosť medzi nájmom a podnájmom spočíva v účastníkoch vzťahu. Pri nájme ide o vzťah medzi prenajímateľom nehnuteľ­nosti a nájomcom, pri podnájme je to vzťah medzi nájomcom a podnájomníkom.

Nájom nehnuteľnosti z hľadiska DPH

Pri nájme nehnuteľnosti je mies­tom dodania tejto služby na základe § 16 ods. 1 zákona o DPH miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza, to znamená, že zdanenie nájmu nehnuteľnosti bude predmetom DPH v tom štáte, v ktorom je

Pre zobrazenie článku nemáte dostatočné oprávnenia.

Odomknite si prístup k odbornému obsahu na portáli.
Prístup k obsahu portálu majú len registrovaní používatelia portálu. Pokiaľ ste už zaregistrovaný, stačí sa prihlásiť.

Ak ešte nemáte prístup k obsahu portálu, využite 10-dňovú demo licenciu zdarma (stačí sa zaregistrovať).



Bezplatný odpovedný servis pre predplatiteľov

Vaše otázky môžete zadať na www.otazkyodpovede.sk.

Seriály