Portál časopisov
Dane a účtovníctvo v praxi a DPH v praxi

Online časopis

Nájom nehnuteľnosti z hľadiska dane z pridanej hodnoty v roku 2016

Dátum: Rubrika: Daň z pridanej hodnoty

Prenajímatelia nehnuteľností sa z hľadiska zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. (ďalej len „zákon o DPH“) považujú za zdaniteľné osoby, bez ohľadu na to, či nehnuteľnosť prenajímajú na základe živnostenského oprávnenia alebo bez živnostenského oprávnenia. Tak, ako každá zdaniteľná osoba, aj prenajímateľ nehnuteľnosti je povinný sledovať obrat (výšku príjmov, resp. výnosov z prenájmu) na účely povinnej registrácie za platiteľa DPH, resp., ak je to preňho výhodné, môže využiť inštitút dobrovoľnej registrácie za platiteľa.

Uplatňovanie DPH pri nájme ne­hnuteľností upravuje § 38 zákona o DPH, ktorý umožňuje prenajímateľovi (platiteľovi dane) rozhodnúť sa, či nájom nehnuteľnosti bude podliehať režimu DPH alebo bude od dane oslobodený. Túto možnosť má však prenajímateľ (platiteľ dane) iba v tom prípade, ak je nájomcom zdaniteľná osoba. Ak je nájomcom nezdaniteľná osoba, nájom nehnuteľ­nosti je vždy oslobodený od dane.

Nájom nehnuteľností vzniká na zmluvnom základe, pričom môže byť dohodnutý na dobu určitú alebo neurčitú. Všeobecnú úpravu nájomnej zmluvy obsahuje v § 663 Občiansky zákonník, podľa ktorého nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky. Zmluva o nájme by mala obsahovať:

  • predmet a účel nájmu,
  • výšku nájomného,
  • splatnosť
  • spôsob platenia nájomného a
  • obdobie, na ktoré sa zmluva uzatvára.

Ak je prenajímateľ nehnuteľnosti platiteľom dane, v zmluve by malo byť tiež uvedené, či ide o nájom oslobodený od DPH alebo či sa nájom zdaňuje. V praxi sa odporúča zmluvne ošetriť aj doúčtovanie elektriny, vody, plynu, telefónu a pod., prípadné zvyšovanie cien, zodpovednosť za škodu a spôsob jej vymáhania. V nájomnej zmluve by malo byť tiež uvedené, že nájomca nie je oprávnený dať nehnuteľnosť do podnájmu (tretej osobe), v opačnom prípade môže nájomca nehnuteľnosť ďalej prenajímať.

Poznámka: Zákon o DPH pojem nehnuteľnosť osobitne nedefinuje. Podľa § 8 ods. 1 písm. a) zákona o DPH sa nehnuteľnosti považujú za tovar. Tovarom sa rozumie hmotný majetok, ktorým sú na účely DPH hnuteľné a nehnuteľné veci vrátane pozemkov, ale aj elektrina, plyn voda, teplo a pod. Dodaním tovaru je podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o DPH aj dodanie stavby alebo jej časti na základe zmluvy o dielo alebo inej obdobnej zmluvy. Časťou stavby sú priestory, ktoré sú jej súčasťou, napr. byty, nebytové priestory, spoločné časti a spoločné zariadenia bytového domu. Podľa § 119 Občianskeho zákonníka nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom, pričom § 3 ods. 2 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n. p. (ďalej iba „ZDP“) nepriamo definíciu nehnuteľnosti rozširuje o byty, nebytové priestory alebo ich časti.

Vymedzenie prenájmu nehnuteľnosti z hľadiska DPH – dodanie služby

Nájom nehnuteľnosti sa z hľadiska vymedzenia zdaniteľných obchodov, ktoré sú predmetom dane, považuje za službu. Podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona o DPH sa za dodanie služby považuje aj poskytnutie práva užívať hmotný majetok (napr. nájom nehnuteľnosti). Pri nájme nehnuteľnosti alebo jej časti dochádza zo strany prenajímateľa (platiteľa DPH) väčšinou k opakovanému dodávaniu služby.

Poznámka: Z hľadiska uplatňovania DPH sa podľa § 38 ods. 6 zákona o DPH rovnako, ako nájom nehnuteľnosti alebo jej časti, posudzuje aj podnájom nehnuteľnosti alebo jej časti. Podľa § 666 Občianskeho zákonníka je nájomca oprávnený dať predmet nájmu do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak. Rozdiel medzi nájmom a podnájmom spočíva v tom, že pri nájme ide o vzťah medzi vlastníkom nehnuteľnosti (prenajímateľom) a nájomcom, pri podnájme je to vzťah medzi nájomcom a podnájomníkom.

Služby, ktoré sa viažu k nehnuteľnosti sa zdaňujú v tom štáte, kde sa nehnuteľnosť nachádza, bez ohľadu na to, či sú poskytnuté zdaniteľnej alebo nezdaniteľnej osobe, t. j. uplatňuje sa osobitné pravidlo miesta dodania služby podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH.

Okrem samotnej služby nájmu môže prenajímateľ poskytovať nájomcovi aj ďalšie služby a dodávať tovary, ktoré sú spojené s nájmom nehnuteľnosti. Vzhľadom na správne uplatnenie režimu zdanenia a vzniku daňovej povinnosti musí prenajímateľ pri fakturácii týchto ostatných prevádzkových nákladov rozlišovať, či ide o:

  • dodanie tovaru (refakturácia elektrickej energie, tepla, vody alebo plynu nájomcovi na základe skutočnej spotreby) – vznik daňovej povinnosti podľa § 19 ods. 3 písm. c) zákona o DPH alebo o
  • poskytnutie služby podľa § 9 ods. 4 zákona o DPH (prenajímateľ môže poskytovať, resp. obstarávať pre nájomcu ďalšie služby, ako napr. upratovacie, telekomunikačné služby, odvoz komunálneho odpadu a pod.) – vznik daňovej povinnosti podľa § 19 ods. 6 zákona o DPH.

Poznámka: Podľa § 9 ods. 4 zákona o DPH, ak zdaniteľná osoba (obstarávateľ) obstará vo svojom mene pre inú osobu dodanie služby, platí, že táto zdaniteľná osoba službu sama prijala a sama dodala. Odmena za obstaranie sa osobitne nezdaňuje, ale je zahrnutá do ceny obstaranej služby. Pri obstaraní služby od platiteľa dane má obstarávateľ (platiteľ dane) právo na odpočítanie dane z prijatej služby a zároveň mu vzniká povinnosť odviesť daň na výstupe pri poskytnutí služby podľa § 19 ods. 6 zákona o DPH. Ak platiteľ (obstarávateľ) požaduje odmenu za obstaranie služby, základom dane je cena obstarávanej služby vrátane odmeny za obstaranie. V opačnom prípade, ak platiteľ (obstarávateľ) nepožaduje odmenu za obstaranie služby, základom dane je cena predstavujúca náklady na obstaranú službu.

Podľa § 8 ods. 6 zákona o DPH, ak zdaniteľná osoba (obstará­vateľ) obstará vo svojom mene pre inú osobu dodanie tovaru (na základe komisionárskej alebo obdobnej zmluvy), platí, že zdaniteľná osoba tovar sama kúpila a sama dodala. Sprostredkovateľ má právo na odpočítanie dane, ak tovar kúpil od platiteľa a zároveň je povinný uplatniť daň na výstupe pri predaji tovaru podľa § 19 ods. 5 zákona o DPH. Ak ide o obstaranie tovarov súvisiacich s nájmom nehnuteľnosti pre nájomcu (voda, elektrina a pod.), daňová povinnosť sa určuje špecificky podľa § 19 ods. 3 písm. c) zákona o DPH.

Vymedzenie prenájmu nehnuteľnosti z hľadiska dane z príjmov

Ak nehnuteľnosť prenajímajú fyzické osoby (ďalej len „FO“) – občania (nepodnikatelia), môže sa v praxi prenájom realizovať dvoma spôsobmi. Ak FO (občan) poskytuje prenájom nehnuteľnosti bez živnostenského oprávnenia, t. j. poskytuje iba základné služby súvisiace s prenájmom, dosahuje príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 ZDP.

Ak FO (občan) poskytuje prenájom nehnuteľnosti na základe živ­nostenského oprávnenia podľa § 4 ods. 1 zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) v z. n. p. (ďalej len „živnostenský zákon“), t. j. poskytuje okrem základných služieb súvisiacich s prenájmom nehnuteľnosti aj doplnkové služby, dosahuje príjem zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP.

Poznámka: Prenájom nehnuteľ­ností, bytových a nebytových pries­torov je podľa § 4 ods. 1 živnostenského zákona živnosťou, ak sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom. Pod základnými službami spojenými s prenájmom nehnuteľnosti sa rozumie dodávka tepla, vody, elektrickej energie, plynu, odvoz odpadu, upratovanie spoločných priestorov a pod. (podľa § 8 ods. 1 zákona o DPH sa elektrická energia, teplo, voda a plyn považujú za tovar). Prenajímateľ nehnuteľnosti môže, okrem základných služieb, poskytovať aj iné (doplnkové) služby spojené s prenájmom ako napr. upratovanie a stráženie prenajímaných priestorov a pod.

Ak nehnuteľnosť prenajímajú FO (podnikatelia), ktoré ju majú zaradenú v obchodnom majetku a využívajú ju na svoje podnikanie a zároveň časť nehnuteľnosti prenajímajú, potom príjmy z prenájmu takejto nehnuteľnosti patria medzi príjmy z podnikania alebo príjmy z inej samostatnej zárobkovej činnosti podľa § 6 ods. 1 a 2 ZDP v závislosti od toho, na akú z týchto činností podnikateľ nehnuteľnosť využíva.

Ak nehnuteľnosť ­prenajímajú právnické osoby (PO) zriadené za účelom podnikania, výnosy z prenájmu sú súčasťou výsledku hospodárenia z bežnej činnosti a podliehajú dani z príjmov PO. Ak nehnuteľnosť prenajímajú právnické osoby, ktoré nie sú založené alebo zriadené na podnikanie, predmetom dane z príjmov sú príjmy z činností, ktorými sa dosahuje zisk, alebo ktorými sa dá zisk dosiahnuť, vrátane príjmov z nájomného (bez ohľadu na to, či sa prenájom majetku uskutočňuje v rámci hlavnej alebo podnikateľskej činnosti). V niektorých prípadoch (u vybraných daňovníkov nezaložených alebo nezriadených na podnikanie) môžu byť príjmy z nájomného oslobodené od dane z príjmov podľa § 13 ZDP.

Vymedzenie zdaniteľnej osoby – prenajímateľa

Zdaniteľnou osobu je každá osoba (FO alebo PO), ktorá nezávisle vykonáva akúkoľvek ekonomickú činnosť uvedenú v § 3 ods. 2 zákona o DPH bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti, t. j. podniká.

Vymedzenie zdaniteľnej osoby je špecifické tým, že okrem podnikateľov zahŕňa aj iné osoby – nepodnikateľov. Zdaniteľnými osobami sú najmä podnikatelia (tuzemské a zahraničné podnikateľské subjekty), ale aj FO (nepodnikatelia), ktoré majú napríklad príjmy z prenájmu nehnuteľností na pokračujúcom základe alebo osoby nezaložené alebo nezriadené na podnikanie, ak vykonávajú ekonomickú činnosť, z ktorej dosahujú príjmy (napr. rozpočtové a príspevkové organizácie, nadácie, občianske združenia a pod.).

Poznámka: Vymedzenie ekonomickej (podnikateľskej) činnosti podľa § 3 ods. 2 zákona o DPH je širšie ako podľa § 2 Obchodného zákonníka, kde sa pod podnikaním rozumie sústavná činnosť vykonávaná samostatne podnikateľom vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť za účelom dosiahnutia zisku.

Podľa § 3 ods. 2 zákona o DPH sa za podnikanie považuje aj využívanie hmotného a nehmotného majetku na účely dosahovania pravidelného príjmu z tohto majetku, t. j. prenajímanie majetku. To znamená, že zdaniteľnou osobou môže byť aj FO, ktorá nie je podnikateľom, ak prenajíma nehnuteľnosť na pokračujúcej báze a z toho prenájmu dosahuje pravidelný príjem. Príležitostný prenájom, ktorý nie je poskytovaný opakovane sa nepovažuje za ekonomickú činnosť. Ak táto osoba dosiahne zákonom stanovený obrat pre registráciu, musí sa registrovať pre DPH podľa § 4 zákona o DPH.

V prípade, ak ide o prenájom nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, považuje sa využívanie tohto majetku na účely dosahovania príjmu z podnikania u oboch manželov v rovnakom pomere, ak sa nedohodnú inak. Zákon o DPH umožňuje, aby sa manželia dohodli, že využívanie majetku bude predmetom podnikania iba u jedného z nich.

Na účely registrácie pre DPH si obrat sleduje každý z manželov zvlášť alebo v prípade dohody iba jeden z nich. Dohoda je výhodná v tom prípade, ak jeden z manželov už podniká a je platiteľom dane. Prenájom nehnuteľnosti, ktorý je oslobodený od dane bude podľa dohody predmetom podnikania druhého z manželov (nepodnikateľa). Týmto spôsobom sa podnikateľ (platiteľ DPH) vyhne kráteniu dane na vstupe koeficientom, ak vykonáva činnosti s právom na odpočítanie dane a zároveň činnosti bez nároku na odpočítanie dane na vstupe.

Nájom nehnuteľnosti a sledovanie obratu na účely registrácie pre DPH

Zdaniteľná osoba (prenajímateľ nehnuteľnosti) sa automaticky nestáva platiteľom

Pre zobrazenie článku nemáte dostatočné oprávnenia.

Odomknite si prístup k odbornému obsahu na portáli.
Prístup k obsahu portálu majú len registrovaní používatelia portálu. Pokiaľ ste už zaregistrovaný, stačí sa prihlásiť.

Ak ešte nemáte prístup k obsahu portálu, využite 10-dňovú demo licenciu zdarma (stačí sa zaregistrovať).



Bezplatný odpovedný servis pre predplatiteľov

Vaše otázky môžete zadať na www.otazkyodpovede.sk.

Seriály